집값 반등하는데 “그래도 사지 말라”...이유가 정말 심각하다

서울 아파트 값 바로미터인 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용84㎡가 20억원에 손바뀜이 이뤄졌다는 소식이다.

1년 만에 다시 '20억클럽'에 복귀한 듯한 모습이다.

이 면적대는 지난해 6월 20억 2000만원에 거래된 이후 줄곧 하락세였다.

그러다 최근 반등하더니 지난 5월 들어 19억대에서 손바뀜이 잦아졌고 한 달 만에 거듭 20억대를 찍은 것이다.

잠실동에 있는 '잠실엘스' 전용 84㎡는 지난 14일 23억5000만원에 손바뀜 했다.

지난달 거래된 22억원(22일)보다 1억5000만원이 상승했다.

올해 1월 거래된 20억5000만원(18일)보다는 3억원이 뛴 가격대다.

단지 내 한 부동산 공인 중개사는 "급매물은 이미 다 소진됐고 호가도 빠르게 오르고 있다"며 "연초와 비교하면 분위기가 딴판"이라고 말했다.

이런 분위기는 한국은행이 발표한 관련 지표에서도 잘 나타난다.

한국은행이 28일 내놓은 6월 주택가격전망지수는 100을 기록했다. 전월(92) 대비 8포인트 올랐다.

이는 2022년 5월(111) 이후 1년 1개월 만에 최고치다.

이 지수는 부동산 시장에 대한 소비자의 인식을 나타내는 지표로 기준치인 100보다 높으면 1년 후 집값이 오를 것이라는 전망이 많다는 뜻이고, 낮으면 집값이 내릴 것이란 전망이 우세하단 뜻이다.

이 지수는 현재 7개월째 상승세다.

부동산 회복 기대감이 커지고 대면 활동 회복에 따른 소비심리, 수출 회복 기대 등이 한데 어우러진 결과로 풀이된다.

하지만 이 같은 낙관적 기대감을 우려하는 전문가들 시각은 여전히 팽배하다.

특히 데이터노우즈(리치고) 김기원 대표는 지난 26일 유튜브채널 3프로TV에 출연해 "최근 집값 상승은 극히 일부 거래에 따른 것으로, 이마저도 거래가 취소되거나 등기가 안된 허수 거래인 경우가 적지 않다"고 밝혔다.

방송 내용에 따르면, 송파지역 최근 거래된 60여건 가운데 등기까지 간 경우는 10여건에 불과했다는 지적도 나왔다.

김 대표는 이어 앞으로 집값 상승이 어려운 근거를 데이터를 통해 설명했다.

그는 먼저 "지금 아파트를 구입해 임대를 놓는 경우 얻을 수 있는 임대료 수익률은 1.8%에 불과하다"며 2015년 당시 수익률 3.5%에 비해 현격히 낮다"고 했다.

그러면서 "지금은 차라리 은행 이자를 받는 것이 더 유리한 상황이 됐다"고 덧붙였다.

그는 또 "대출 끼고 집을 구입할 때, 자기 소득으로 이자를 감당하는 '이자부담지수'가 현재 서울은 평균 331이나 된다"며 "감내할 수 있는 수준인 250을 훨씬 넘고 있다"고 분석했다.

이는 곧 집값이 여전히 과도하게 비싼 상태라는 것을 의미한다고 김 대표는 풀이했다.

김 대표는 끝으로 "가장 심각한 문제가 남았다"며 역전세 문제를 언급했다.

그는 역전세가 다음 달부터 전국적으로 집주인이 세입자들에게 내줘야 하는 전세보증금 상환액 부족 분이 월간 1조4000억 원에 달한다는 충격적인 데이터를 내놨다.

그는 "지난 2019년에도 역전세 현상이 있었다. 그땐 보증금 상환 부족 분이 월 900억~2000억원수준이었다. 하지만 지금은 상황이 전혀 다르다"고 말했다.

이어 "서울지역만 다음 달에 돌아오는 부족분은 4300억원이나 된다. 이런 상황은 24년 10월까지거의 줄지 않고 매달 계속될 것"이라며 문제의 심각성을 경고했다.

그러면서 "강남권 집주인들은 대출이 많지 않은 대신 전세보증금 상환 부족 분이 가구당 7억~8억 원에 달하는 경우가 많다"며 "이런 이유 등으로 최근 강남권 아파트 매물은 계속 늘고 있다"고 분석했다.

그는 끝으로 "이런 데이터들을 근거로 향후 집값의 방향을 봐야 한다"며 "앞으로 사회적으로 심각한 뉴스가 쏟아질 것이다. 이런 상황에서 집값 대세 상승을 논할 수 있겠나? 지금은 정말 살얼음판이라고 보면 된다"고 현 부동산 시장을 평가했다.