서울 강북·강서·관악·금천·송파구에 전셋집 구하려는 분들 필독하세요

최근 전국적으로 전세 사기가 기승을 부리면서 전세보증금을 제때 돌려받지 못한 세입자들이 늘고 있다. 전세 사기를 피할 수 있는 안전한 전셋집 구하는 방법은 없을까.

12일 KB부동산에 따르면 전세 사기가 사회적 문제로 번진 이유는 ‘무분별한 갭투자’가 원인으로 꼽힌다. 갭투자는 매매가격과 전세가격의 차이가 작은 주택을 전세 끼고 매입한 뒤 시세 차익을 노리는 투자를 말한다. 일반적으로 갭투자는 시세 상승기에 편승해 증가하는데, 실제 국내에서도 집값 상승기인 2020~2021년에 많이 진행된 것으로 알려졌다.

문제는 올해 들어 부동산시장 침체로 집값과 전셋값이 동반 하락하면서 시세 차익을 노린 이런 집들이 ‘깡통전세’가 됐다는 점이다. 갭투자한 집들의 시세가 낮아져 담보대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 깡통전세로 전락하자 집주인들이 제때 세입자들에게 전세 보증금을 돌려줄 수 없게 된 거다.

최근에 벌어진 전세 사기는 시세 파악이 어려운 빌라나 오피스텔 시장에 집중돼 있다는 점도 주목해야 한다. 시세를 부풀리기 쉬워 세입자가 실제 매매가보다 비싸게 전세 계약을 맺게 될 확률이 높기 때문이다. 빌라나 오피스텔이 젊은이들과 서민층들의 대표 주거지인 만큼 이들의 피해가 커지고 있다.

전세가율 60% 이하 지역·주택 잡아라

전세 사기를 당하지 않으려면 우선 안전한 전셋집의 기준을 잡는 것이 중요하다. 대표적으로 확인해 봐야 할 것이 전세가율이다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 전세가율이 높으면 높을수록 세입자가 집주인으로부터 전세 보증금을 받지 못할 확률이 커진다.

적절한 전세가율은 어느 정도일까. 실거래를 토대로 한 전세가율이 80%를 넘으면 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 깡통전세 위험이 커지므로 피해야 한다.

한국부동산원에 따르면 올해 3월 기준 서울 연립과 다세대의 전세가율은 79.3%다. 강북구와 강서구 전세가율이 각각 85.4%, 85.1%로 가장 높았고, 관악구와 금천구, 송파구와 강동구도 82%를 상회했다. 특히 강서구 중에서도 화곡동의 경우 지난 3년간 전국에서 가장 많은 갭투자가 몰린 곳으로, 최근 전세 사기로 문제가 됐던 ‘강서구 빌라왕’ 사건이 발생한 곳이기도 하다.

이렇게 전세가율이 높은 지역은 웬만하면 전셋집을 구하지 않는 것이 좋다. 만약 구하더라도 전세가율이 60% 이하로 낮은 곳들을 선별해야 전세보증금을 지키는 데 유리하다.

정확한 시세 파악이 중요한 만큼 주택도시보증공사가 만든 '전세안심앱'에서 발표하는 빌라 추정 시세를 조회해 활용해 보라.

아파트 역시 마찬가지다. 깡통전세를 피하려면 전세가율 60% 아래로 낮게 형성된 단지를 찾아보는 것이 현명하다. 다행히 아파트는 빌라나 오피스텔에 비해 비교적 전세가율을 쉽게 확인할 수 있다.

KB부동산이 매달 제공하는 월간 시계열 자료나 데이터허브에서 지역별 아파트 전세가율을 체크할 수 있다. 4월 기준 전국 아파트 전세가율은 65.9%고, 서울은 50.8%, 은평구의 경우 56.4%다. 이를 통해 이사 가려는 지역의 아파트 전세가율을 꼭 조회해보라.