시세 13억 넘는데 분양가가 4억대? 서울 고덕강일에 반값 아파트 나온다

하반기 중 서울 강동구의 끝자락 고덕강일지구에 서울주택도시공사(SH공사)가 반값 아파트를 선보일 예정이다. 분양이 카운트다운에 들어갔다. 주변 아파트 시세의 절반에도 못 미치는 분양가로 나온다는 반값 아파트를 KB부동산의 도움말로 알아보자.

반값 아파트란, 땅은 서울시와 SH공사 등 공공이 보유하고, 그 위에 지은 건물만 시민에게 분양하는 '토지임대부 주택'을 말한다.

일반적으로 분양가 중 상당 부분을 차지하는 땅값을 빼고 건물만 분양하는 토지임대부 주택은 주변 시세의 절반 이하 수준으로 가격을 낮출 수 있어 '반값 아파트'로 불린다.

서울시는 강남권의 경우 분양가 5억원대, 비강남권은 3억원대의 반값 아파트 공급을 목표로 하고 있다. 이는 서울 전체 아파트 평균 시세인 13억원대의 절반에도 못 미치는 수준이다.

다만 이때 분양받은 사람은 월세 개념처럼 월 30만원 안팎의 토지임대료를 내야 한다. 또한 중간에 매도할 때는 일반이 아닌 공공인 한국토지주택공사(LH공사)에만 가능해 주택 소유에 대한 시세 차익을 가질 수 없다.

시세보다 절반 이상 저렴하게 수십 년 동안 거주할 수 있다는 장점이 있지만, 자산 증식의 수단이 될 수 없어 집을 판 후 그 돈으로 다른 집으로 옮겨가기 어렵다는 한계가 있는 것이다.

고덕강일에 1호 반값 아파트 하반기 분양

SH공사는 반값 아파트의 1호 사업지로 강동구 고덕강일지구 신혼희망타운 부지를 지목했다. SH공사가 보유 중인 땅이다.

고덕강일지구는 이미 2009년부터 입주를 시작해 현재 대부분 단지가 입주를 끝낸 강동구 고덕, 강일, 상일동 지역이다.

이중 가장 안쪽 블록인 강동구 강일동 175번지 일대 고덕강일 공공주택지구 3블록의 일부를 반값 아파트로 활용할 방침이다. 반값 아파트는 사전 예약 방식을 통해 공급되고 입주는 사전 예약 후 2~3년 이내다.

SH공사와 서울시는 하반기 중 분양할 계획을 짜고 있다. 분양가는 전용면적 59㎡ 기준 애초 4억원 초반에서 최근 자재비 상승으로 소폭 오를 것으로 전망된다.

서울지하철 5호선 상일동역 초역세권 단지인 이 지역 대장주 아파트인 '고덕그라시움' 전용 59㎡ 5월 실거래가가 13억5000만원이다. 단지 바로 옆, 2020년 8월 입주한 '강동리버스트4단지' 전용 59㎡ 매물 가격이 10억~12억원이다.

이들 단지와 단순 비교하긴 어렵지만 4억원 초반대로 분양된다면, 주변 시세의 절반~3분의 1 가격이 돼 가격 경쟁력은 충분해 보인다. 주소지가 서울인 2030세대라면, 앞으로 분양될 토지임대부 주택에 관심을 두는 게 좋다.

다만 앞서 언급한 대로 토지임대부 주택은 재산권을 행사할 수 없다는 점이 단점으로 꼽힌다. 전문가들은 수요자들이 실제로 원하는 주택 공급이 되려면, 10년이라는 전매제한 기간을 줄이고 매매의 자유 등이 확대돼야 한다고 지적한다. 자칫 반전세의 대체재 정도에 그칠 것이라는 우려도 있어 향후 정책 보완을 통해 그 한계를 개선할 수 있을지 주목된다.