경기 고양시(시장 이재준)는 최근 특정 언론사가 2018년부터 '원당4구역 주택재개발정비사업'에 대해 지속적으로 고양시 이미지 훼손과 함께 시정을 왜곡하고 조합 등을 투기 주택조합으로 보도하고 있는 내용에 대해 시민들의 혼란을 방지하고 올바른 내용을 전달하고자 보도 자료를 배포했다.
특정 언론에서 제기하는 문제는 크게 2가지로 △원당4구역 조합에 대해 특혜를 제공했다는 것과, △지난해 12월 처리된 원당4구역 사업시행계획 변경인가와 올해 3월 처리된 공동주택 착공신고 처리에 대해 행정 절차상 하자가 있다는 것인데 기사의 내용은 사실과 다른 왜곡된 보도라는 것이 고양시 입장이다.
특히, 조합에 특혜를 제공했다는 언론보도 내용 중 사업시행계획 변경인가 시 아파트 공급세대를 소형 평수는 감소, 대형 평수는 증가시켜 주고 임대주택 수는 감소시켜 조합에 특혜를 제공했다는 언론 보도내용에 대해서는,주택규모별 건설비율은 「도시 및 주거환경정비법」에 정해진 건설비율(주거전용면적 85㎡ 이하 80% 이상)에 충족하며, 임대주택 또한 2015년 3월 정부의 임대주택 건설비율 완화에 따라 2016년 9월 고양시 임대주택 건설비율이 완화 고시(17% → 9%)되어 임대주택이 축소 계획된 것으로 임대주택 수는 117세대 감소되었지만 분양세대수는 감소분 전체를 반영한 것이 아니라 총 22세대만 증가, 정부의 임대주택 건설 비율 완화 범위 내에서 전체 세대수는 당초 보다 95세대 감소되어 특혜라고 볼 수 없다고 설명했다.
고양시 관계자는 오히려 이번 사업시행계획 변경인가를 통해 그동안 재산관리와 관련된 잘못된 행정을 바로 잡아 약 230억 원의 시유지ㆍ건축물 등을 매각하였고, 조합으로부터 공공시설을 추가로 기부채납 받아 시민 모두를 위한 공공차원의 재개발사업을 추진하고 있다고 밝혔다.
또한, 그동안 언론 및 단체 등에 수차례 사실관계를 설명했으나 일부 언론사에서 시정을 왜곡하여 사실과 다른 내용으로 지속적으로 보도하고 있는 아니면 말고 식 악의적 보도로 사업지연 등 선의의 조합원들의 불만이 갈수록 가중되고 있는 실정이라고 말했다.
이에 조합 측에서도 내 집 마련을 위한 선의의 조합원들이 사실이 아닌데도 불구하고 투기세력으로 매도되는 일은 절대 있어서는 안 된다며, 앞으로 이에 대하여 강력히 대응해 나갈 계획이라고 밝혔다.
한편, 재개발사업은 「도시 및 주거환경정비법」상 구역지정 이후에도 소유권 이전 및 조합원 변경이 가능하나, 2020. 7. 4. 토지거래허가구역으로 지정되어 실거주 목적 외에는 매매가 불가능하다.
< 원당4구역 왜곡보도 사실관계 설명자료 >
1. 원당 4구역 조합에 특혜를 제공 했다는 주장은 사실과 달라
1-1. `20.12. 사업시행계획 변경인가 시 기부채납 부지인 공원 부지 2,986㎡(약903평)와 공공청사(복합커뮤니티) 부지 130㎡(약40평)을 감해주고, 공동주택 용지 1,487㎡(약450평)을 증가시켜 조합에 특혜 제공?
➠ `20.12. 사업시행계획 변경인가는 `17.4. 변경 결정된 재정비촉진계획에 맞춰 처리한 것으로 공원, 공공청사, 공동주택 용지 등 토지이용계획은 이미 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 행정절차를 거쳐 재정비촉진계획으로 결정되었음.
➠ 재정비촉진계획 변경으로 공원과 공공청사 부지는 감소, 공공용지ㆍ주차장ㆍ종교용지ㆍ공동주택 용지는 증가하여 총 기반시설은 2,051㎡(약620평) 감소하였으나, 당초 잘못된 국ㆍ공유지 유ㆍ무상 처리에 대해 무상양도는 3,460㎡(약1,046평)를 감소, 유상매각은 3,709㎡(약1,122평)를 증가시켜 조합이 순수하게 부담하는 기반시설 면적은 2,313㎡(약700평) 증가하여 특혜제공은 사실과 다름.
➠ 또한, 재정비촉진사업은 기반시설 부담에 따라 완화용적률을 부여하고 있어 기반시설 부담이 감소할수록 용적률은 감소하여 단순히 기반시설 면적이 줄고 공동주택용지가 증가하였다고 특혜를 줬다고 할 수 없으며, 실제로 사업시행계획 변경인가 시 조합의 기반시설 순부담율은 3.2% 증가, 용적률은 11.7% 감소, 연면적은 6,458㎡(약1,962평) 감소, 세대수는 95세대 감소하여 특혜를 제공하였다고는 볼 수 없음.
1-2. 사업시행계획 변경인가 시 아파트 소형 평수는 공급세대 감소, 대형 평수는 공급세대를 증가시켜 주고 임대주택 수를 감소시켜 조합에 특혜를 제공?
➠ 아파트 평형은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”) 제10조에 따라 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택의 건설비율을 80%이상으로 규정하고 있으며, 원당4구역의 경우 모두 85㎡ 이하임.
➠ 임대주택 수는 `15.3. 국토부에서 임대주택 건설비율을 완화(17%→15%이하, 15%이하에서 지자체 별도 고시)하였고, `16.9. 고양시의 임대주택 건설비율도 17%에서 9%로 완화 고시되었으며, 특정 정비사업이 아닌 모든 정비사업(원당, 능곡, 일산)에 적용되었음.
➠ 후속 조치로 `17.4. 임대주택비율 축소를 반영한 재정비촉진계획이 변경되었으며, `20.12. 사업시행계획 변경인가를 통해 234세대에서 117세대로 변경됨.
➠ 임대주택은 117세대 감소되었으나, 분양세대수는 감소분 전체를 반영하지 않고 22세대만 증가하였으며, 전체 세대수는 당초 1,331세대에서 1,236세대로 95세대 감소되어 특혜라고 볼 수 없음.
1-3. 당초 무상에서 유상양도로 변경된 건강지원센터, 복지회관 등 부지 2,311㎡(약700평)의 매각조건을 구체적으로 적시하지 않아 평당 800만원이라는 헐값에 매각하여 조합에 특혜를 제공?
➠ 「도시정비법」제52조에 따라 사업시행계획서에는 토지 등의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서만 포함되도록 규정하고 있으며, 매각조건은 「공유재산관리법」 등 관련 법률에 의해 진행되어 별도의 매각조건을 적시할 필요가 없음.
➠ 또한, 「도시정비법」제98조에 따라 사업시행계획인가 고시 후 3년이 경과되어 매각협의 시점(`21.2.)을 기준으로 적정하게 감정평가 하였으며, 편입 공유재산은 지목에 관계없이 모두 대지로 평가되어 매각하였음.
2. 사업시행계획 변경인가와 착공 신고 행정절차는 적법하게 처리
2-1. 당초 무상에서 유상양도로 변경된 약 1,100평의 국ㆍ공유지를 조합에 유상 매각하기 위해서는 사업시행계획 변경인가 전에 관리처분계획 변경인가를 먼저 했어야 했다?
➠ 국ㆍ공유지는 「도시정비법」제98조에 따라 사업시행계획인가 고시부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 규정하고 있어 매각절차는 사업시행계획인가 후 진행이 가능하며,
➠ 관리처분계획은 재개발사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축물을 배분하고 관리의 기준을 정하는 절차로 종전의 토지 및 건축물에 대한 매각과는 관련이 없는 절차임.
2-2. 원당 4구역 관리처분계획 인가 무효 소송이 진행 중인데도 착공신고 처리?
➠ 「행정소송법」제23조 및 제38조에 따라 무효등 확인소송의 제기는 처분 등의 효력이나 그 집행 또는 절차의 속행에 영향을 주지 아니한다고 규정되어 무효 소송이 착공신고의 절차에 영향을 줄 수는 없음.
➠ 또한, 원당4구역 관리처분계획 인가 무효 소송은 일부 현금청산자(원고)들이 절차 상 하자 또는 흠결의 사유로 제기하였으나, 법원에서 원고 1심 패소 판결되었음(현재 항소되어 2심이 진행 중).
2-3. `18년 관리처분계획 인가 시 `15년 사업시행계획 인가 때 보다 사업비가 증가(약830억원) 되었는데 사업시행계획 변경인가 없이 관리처분계획 인가를 처리하고, `20년 사업시행계획 변경인가 시에도 `15년 사업시행계획 인가 때 보다 사업비가 증가(약1,400억원) 되었는데도 또 다시 사업시행계획 변경 인가를 처리?
➠ 「도시정비법」상 관리처분계획은 사업시행계획 이후의 절차일 뿐 사업시행계획 변경 후 관리처분계획 수립의 절차는 규정되어 있지 않음.
➠ 종전 관리처분계획 인가와 관련한 법률자문에서도 기존 사업시행계획인가에 따른 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획 인가 후 사업시행계획 변경인가 등의 절차는 적법하다는 의견임.
➠ 또한, 같은 법 제45조 제4항에 따라 정비사업비가 10% 증가되는 경우(생산자물가상승률분 및 손실보상 제외) 총회에서 조합원 3분의 2이상의 찬성으로 의결하도록 되어 있어, `18년 관리처분계획 인가 및 `20년 사업시행계획 변경인가 신청 전 총회를 통해 정비사업비 증가에 대해 의결 받아 신청되어 인가 처리됨.
2-4. 아파트의 평형ㆍ면적ㆍ층수ㆍ세대수 등이 변경되어 `18년 건축위원회 심의 조건사항이 변경되었는데 재심의 없이 `20.12. 사업시행계획 변경인가, `21.3. 착공 신고를 처리?
「도시정비법」제46조 제1호와 제4호에는 정비사업비의 10% 범위 내에서의 변경과 세대수와 세대당 주거전용면적을 변경하지 않은 상태 등에서의 세대 내부구조의 위치 또는 면적의 변경을 경미한 변경사항으로 적시하고 있고 그 반대의 경우에는 중대한 변경사항으로 조합원 총회 의결과 건축 심의를 통과해야만 함.
➠ 건축위원회 재심의를 받지 않아도 되는 대상은 「고양시 건축 조례」 제8조제3항제3호 각 목에 따라 △원래 층수 이하로의 층수 변경, △대지면적, 연면적, 세대수의 5% 이하의 변경, △「주택법 시행규칙」 제13조제5항, 「도시정비법 시행령」제46조에 따른 경미한 사항의 변경으로
➠ `18.8. 임대주택비율 축소 및 평형 변경 등이 반영된 건축계획에 대해 건축위원회 심의를 조건부로 통과하였고, 지반조사 재실시 등의 조건사항을 반영하여 `19.4. 사업시행계획 변경인가가 신청됨.
➠ 이후 관계기관 협의에 따라 세대수가 축소된 건축계획은 전체 세대수의 5% 이하의 변경 등 「고양시 건축조례」 제8조제3항제3호에 해당하여 재심의 대상이 아님에 따라 적법하게 행정절차 처리됨.
2-5. 중대한 사업시행계획 변경 인가는 관리처분인가 전에 실시하여야 하나 `18.3. 관리처분인가 후인 `20.12. 중대한 사업시행계획 변경인가를 처리하여 현금청산자들의 자산가치 평가시점을 `20.12.에서 `15.9.로 왜곡?
➠ 대법원 판결 2009두32850,32867(`09.9.10.)에 따르면 현금청산자의 권리가액 평가 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 “분양신청기간의 종료일 다음날”로, 인가 절차 순서와 상관없음.
2-6. `14.10.2. 고양소방서의 건축 동의서 상 “설계변경·증축 등으로 인해 소방시설의 변경·연면적의 변경 또는 건축구조의 변경 등 동의내용이 달라지는 경우 그 변경내용에 대한 재동의 요구”와 “건축허가사항의 변경이 있는 때”는 변경내용에 대한 재동의를 받아야 하나 사업시행계획 변경인가시 절차 생략?
➠ 당초 `14.10.2. 최초 사업시행계획에 대한 고양소방서 건축허가 동의 이후 사업시행계획의 변경에 따라 고양소방서에 재협의를 실시하여 고양소방서 재난예방과-8350(`20.6.26.)호로 소방관계법령 재협의 완료함.(건축허가 동의여부서 재발급 완료)
2-7. 성사동종합복지관과 원당도서관 등 매각 시 「공유재산 및 물품 관리법 시행령」에 따라 고양시의회 의결 또는 동의를 얻어야 했지만 이 과정이 빠졌다?
➠ 「공유재산 및 물품 관리법」제10조 제1항 및 같은 법 시행령 제7조 제1항에 따라 공유재산의 취득과 처분을 할 때에는 관리계획을 세워 지방의회 의결을 받아야 하지만 같은 법 시행령 제7조 제3항에 의거 다른 법률에 따라 재산의 취득과 처분이 의무화된 재산은 관리계획 수립 대상에서 제외됨.
➠ 따라서, 「도시정비법」제98조에 따라 정비구역 내 공유재산의 취득과 처분이 의무화 되어 있어 원당4구역에 포함된 공유재산의 처분은 고양시의회 의결 대상이 아님