아파트값 1억 더 비싼데 현금은 3억 더 필요… 요상한 아파트 대출

자산 9억원을 가진 30대 신혼부부가 16억원짜리 아파트를 사도 되는지 묻는 글이 9일 직장인 익명 커뮤니티 블라인드 부동산 채널에 올라왔다. 그러자 집값이 15억원을 넘는 순간 대출 한도가 2억원이나 줄어 필요한 현금이 3억원이나 늘어나는 현행 규제를 꼬집는 댓글이 올라왔다.

삼성화재서비스손해사정에 다닌다는 글쓴이 A씨는 자신을 30대 중반 신혼이라고 소개했다. 부부가 가진 자산은 합쳐서 9억원이다. 부부의 월 실수령액은 860만원이다.

A씨는 "마음에 드는 집을 찾았는데 16억원"이라면서 "주택담보대출 4억원에 신용대출, 마이너스통장, 부모님께 빌리는 돈 등을 영혼까지 탈탈 털면 간신히 가능하다"고 설명했다. 그러면서 "주택담보대출 원리금에 나머지 대출 이자까지 더하면 한 달에 470만원 정도가 나가는데 감당할 수 있을까"라고 물었다. 자녀 계획에 대해선 "딩크는 아니지만 지금은 아이 생각이 없다"고 밝혔다.

“15억 집은 9억이면 되는데 16억 집은 12억 필요”

무리라는 의견이 많았다. 삼성전자 소속 누리꾼은 "나라면 그 정도로 무리는 안 한다"고 했다. 서울특별시교육청 소속 누리꾼은 "저걸 감당하기엔 부부 월 실수령액이 너무 적다"고 지적했다.

회사를 비공해한 한 누리꾼은 "부대비용을 빼면 15억원짜리를 사려면 9억원이 있으면 되는데 16억원짜리를 사려면 12억원이 있어야 한다. 진짜 아이러니하다"고 적었다. 그러면서 “3억원을 더 들이는 만큼 집값 상승분으로 이득을 볼 수 있을까”라고 물었다.

집값은 1억원 차이인데 필요한 현금이 3억원이나 벌어지는 것은 주택 가격 구간에 따라 주택담보대출 한도를 다르게 정한 현행 규제 때문이다. 정부가 지난해 10월 15일 발표한 '주택시장 안정화 대책'(10·15 대책)에 따라 수도권과 규제지역의 주택 구입용 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 주택이 최대 6억원이다. 15억원 초과 25억원 이하 주택은 최대 4억원이다. 25억원을 넘는 주택은 최대 2억원이다. 같은 대책으로 서울은 25개 자치구 전역이 규제지역이 됐다. 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)은 40%다.

이 기준으로 계산하면 15억원짜리 아파트는 LTV 40%를 적용해 6억원까지 빌릴 수 있다. 한도 6억원과 같은 금액이라 대출 6억원을 그대로 받는다. 매수자가 마련할 현금은 9억원이다. 16억원짜리 아파트는 LTV만 따지면 6억4000만원까지 가능하지만 가격 구간 한도 4억원에 걸린다. 매수자가 직접 마련해야 할 현금은 12억원으로 늘어난다.

시가 15억원이 경계선이다. 15억원에서 조금만 넘어도 대출 한도가 2억원 줄어든다. 15억1000만원짜리 아파트를 사려면 현금 11억1000만원이 필요하다. 15억원짜리 아파트보다 2억원 넘게 많은 금액이다. 같은 단지에서도 면적이나 층에 따라 15억원 안팎을 오가는 매물이 있다. 이런 매물들은 가격이 비슷해도 필요한 현금은 크게 달라진다.

“15억 미만서 고르라” vs "천장 뚫은 매물이 포텐 커"

이 댓글에는 공감하는 답글이 달렸다. LIG디펜스&에어로스페이스 소속 누리꾼은 "부동산은 레버리지 싸움인데 지금 시장은 15억원 이하 집이 16억원짜리보다 레버리지를 더 크게 일으킬 수 있다"고 했다. 그는 "그렇다고 16억원짜리의 수익률이 14억원대보다 엄청 큰 것도 아니다. 나중에 가면 수익률이나 가격 격차가 고만고만해진다"고 했다. 이어 "안 그래도 주택담보대출 이자가 비싼 시기에 주택담보대출보다 금리가 더 비싼 대출까지 끌어오는 무리를 해야 하느냐"며 "나라면 15억원 이하에서 옥석을 고르겠다"고 말했다.

반론도 나왔다. SK하이닉스 소속 누리꾼은 "이미 대출 제한에 걸린 15억원짜리 매물과 이제 막 15억원 천장을 뚫은 16억원짜리 매물을 비교하면 잠재력은 16억원짜리가 낫지 않나"라고 했다. LS일렉트릭 소속 누리꾼은 "대출 한도 차이 때문에 가격이 눌린 곳을 찾아가면 먹을 게 더 생긴다"며 "지금은 돈이 되는 사람이 들어가서 더 먹는 구조"라고 했다.

취득세·중개보수만 6000만원대... 신용대출도 벽

A씨가 따로 계산하지 않은 부대비용도 적지 않다. 1주택자가 9억원을 넘는 주택을 사면 취득세율 3%가 적용된다. 지방교육세 0.3%를 더하면 전용면적 85㎡ 이하 기준 3.3%다. 16억원 아파트라면 5280만원이다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 붙어 5600만원이 된다. 15억원 이상 주택 매매의 중개보수 상한 요율은 0.7%다. 16억원이면 최대 1120만원이다. 부가가치세는 별도다.

한 누리꾼은 "조정지역이면 3%라 취득세만 5000만원 이상"이라고 적었다. 1주택 실수요자의 취득세율은 조정대상지역 여부가 아니라 집값에 따라 갈린다. 조정대상지역 여부는 다주택자 중과세율에 영향을 준다. LG에너지솔루션 소속 누리꾼은 "인테리어를 안 한다 쳐도 취득세와 중개보수만 6000만원 정도"라고 했다. 국립중앙의료원 소속 누리꾼은 "취득세, 중개보수, 인테리어까지 하면 10% 추가 비용이 생긴다"고 했다.

부대비용을 더하면 A씨 부부가 대출과 가족 차입으로 메워야 할 금액은 3억6000만원을 넘는다. 이 돈을 신용대출과 마이너스통장으로 채우기도 쉽지 않다. 10·15 대책에는 신용대출 차주의 규제지역 주택 구입을 제한하는 내용이 담겼다. 신용대출을 1억원 넘게 받은 차주는 1년 안에 규제지역 주택을 살 수 없다. 서울 전역이 규제지역이 되면서 이 규정은 서울 어디에서든 적용된다.

총부채원리금상환비율(DSR)도 걸린다. 은행권 DSR 한도는 연소득의 40%다. 신용대출과 마이너스통장도 DSR 계산에 들어간다. 10·15 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출에 붙는 스트레스 금리는 1.5%에서 3%로 올랐다. 신용대출을 먼저 받으면 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있다. 카카오엔터프라이즈 소속 누리꾼이 "신용대출이랑 마이너스통장이 있으면 주택담보대출이 깎이지 않느냐"고 물은 이유다.

부모에게 돈을 빌릴 때도 따져볼 것이 있다. 가족 간 금전 거래에서 차용증이나 이자 지급 기록이 없으면 과세 당국이 증여로 볼 수 있다. 규제지역에서 집을 사면 자금조달계획서도 내야 한다. 가족에게 빌린 돈은 계획서에 차입금으로 적어야 한다.

"월 470만원은 너무 부담" vs "살 수 있을 때 사야"

월 상환 부담을 걱정하는 목소리도 컸다. A씨가 매달 갚아야 한다고 밝힌 470만원은 월 실수령액 860만원의 약 55%다. 남는 돈은 390만원이다. 이 돈으로 관리비와 생활비, 저축까지 감당해야 한다. 하나금융티아이 소속 누리꾼은 "이자만 470만원은 너무 크다. 원리금 200만원 정도에 맞추는 게 안전해 보인다"고 했다. LG전자 소속 누리꾼은 "주거비는 급여의 40%까지만"이라고 적었다. 바커케미칼코리아 소속 누리꾼은 "관리비까지 하면 500만원"이라고 했다.

금리와 소득 변화도 변수다. 신용대출과 마이너스통장은 변동금리인 경우가 많다. 시장 금리가 오르면 월 부담이 바로 늘어난다. 아모레퍼시픽 소속 누리꾼은 "둘 중 한 명이 육아휴직을 했을 때 대비책이 있는지 잘 생각해 보라"고 조언했다. LIG디펜스&에어로스페이스 소속 누리꾼은 "육아휴직을 안 하고 아이가 없으면 쌉가능"이라고 했다. 그러면서도 "아이 생각이 막연하게나마 있다면 굳이 지금 무리할 필요가 있을까 싶다"고 했다.

매수를 권하는 의견도 있었다. 아시아나항공 소속 누리꾼은 "미래에서 과거를 보면 부동산은 살 수 있을 때 사는 것"이라고 했다. 그는 "예전에 10년 전 타이밍을 한 번 놓쳤더니 꾸역꾸역 갈아탄 동기들과 아파트 가격 앞자리가 달라졌다"고 털어놨다. SK하이닉스 소속 누리꾼은 "지금까지는 다들 저렇게 하려다 못 한 걸 후회하는 사람이 많았다"며 "여유자금이 월 390만원이면 괜찮은 것 아니냐"고 했다. 삼성전자 소속 누리꾼은 "마음에 드는 집에서 실거주하는 1주택은 가능할 때 사는 게 맞다"고 했다.

"좀 지나면 4억도 안 나와" 대출 규제 추가 강화 우려도

대출 규제가 더 세질 수 있다는 우려도 나왔다. KT 소속 누리꾼은 "좀 지나면 그 주택담보대출 4억원도 안 나온다"고 했다. LS일렉트릭 소속 누리꾼은 "지금 정책은 그 가격대 집값이 얼마 오르고 떨어지느냐의 문제보다 못 사게 만드는 정책"이라며 "내년쯤에는 대출 문제로 가용 현금이 2억원 더 필요할 수도 있다"고 했다.

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 개인 의견을 전제로 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도를 6억원에서 4억원으로 낮춰야 한다고 지난달 밝혔다. 금융위원회는 ‘11월 중순 주택담보대출 한도 축소 발표'라는 출처 불명 문건이 온라인에 돌자 지난 6일 사실이 아니라고 밝혔다. 금융위는 이 문건과 관련해 수사도 의뢰했다.

우리카드 소속 누리꾼은 "나라면 15억원 미만을 볼 것 같다"고 했다. 서울특별시교육청 소속 다른 누리꾼은 "적당한 수준을 사라. 그렇게 영끌하면 그 집이 끝일 것"이라고 했다.