서울 아파트 월세가 전세 앞질렀다…평균 월세 가격 '166만 원'

올해 1∼9월 서울 아파트 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중이 51.0%를 기록했다.

관련 통계가 집계되기 시작한 2011년 이후 연간 기준으로 월세 비중이 절반을 넘어선 적은 없었다. 전세 거래가 큰 폭으로 줄어든 가운데 월세 거래가 전세를 앞선 자치구도 1년 새 4곳에서 13곳으로 늘었다. 서울 아파트 평균 월세는 166만원을 넘어 임차인의 주거비 부담도 커졌다.

월세 거래 8만7740건…전세보다 3453건 많아

20일 서울부동산정보광장의 아파트 거래량 자료를 분석한 결과 올해 1∼9월 서울 아파트 월세 거래량은 8만7740건으로 집계됐다. 같은 기간 전체 전월세 거래량 17만227건 가운데 51.0%에 해당한다. 전세 거래량은 8만4287건으로 월세보다 3453건 적었다. 월세 거래가 전세 거래를 앞선 것은 올해 서울 아파트 임대차 시장에서 나타난 주요 변화다.

지난해 같은 기간에는 월세 거래량이 9만310건, 전세 거래량이 11만6272건이었다. 당시 월세 비중은 43.7%로 전세 거래가 월세보다 많았다. 1년 만에 월세 비중이 7.3%포인트 상승하면서 서울 아파트 임대차 시장의 거래 구성이 달라졌다.

이번 변화는 월세 거래가 크게 늘어난 결과라기보다 전세 거래가 급감한 영향이 컸다. 올해 1∼9월 월세 거래량은 지난해 같은 기간보다 2.8% 감소했지만, 전세 거래량은 27.5% 줄었다. 월세 거래도 줄었으나 전세 거래 감소폭이 훨씬 컸다. 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 거래 건수 자체의 증감뿐 아니라 전세 거래가 얼마나 줄었는지에 따라서도 달라진다.

서울부동산정보광장 통계가 집계된 2011년부터 2025년까지 월세 거래 비중이 연간 기준으로 50%를 넘은 해는 없었다. 종전 최고치는 지난해 기록한 44.5%였다. 올해 9월까지 집계된 비중은 이미 51.0%에 도달했다. 남은 기간의 거래량에 따라 연간 수치는 달라질 수 있지만, 1∼9월 기준으로는 월세가 전세보다 많은 상황이다.

월세 비중이 높아졌다는 사실만으로 모든 세입자가 전세에서 월세로 이동했다고 해석하기는 어렵다. 거래량 통계는 해당 기간에 신고된 계약을 집계한 수치이므로 신규 계약과 갱신 계약의 구성, 지역별 거래 상황 등에 따라 수치가 달라질 수 있다. 월세 비중의 상승과 실제 월세 부담의 변화도 구분해서 살펴볼 필요가 있다.

월세가 전세 앞선 자치구, 1년 새 4곳에서 13곳으로

월세 거래가 전세 거래보다 많은 지역도 서울 곳곳으로 확대됐다. 지난해 1∼9월에는 금천구·종로구·중구·구로구 등 4개 자치구에서 월세 거래량이 전세 거래량을 웃돌았다. 올해는 여기에 강남구·강북구·관악구·광진구·동대문구·마포구·영등포구·용산구·중랑구 등 9곳이 추가됐다. 월세가 전세를 앞선 자치구는 모두 13곳으로 늘었다.

자치구별 월세 비중은 종로구가 65.6%로 가장 높았다. 중랑구가 64.9%로 뒤를 이었으며, 구로구 63.1%, 중구 59.6%, 금천구 58.7% 순이었다. 이어 용산구 56.9%, 동대문구 56.7%, 관악구 56.1%, 마포구 54.1%, 강남구 54.0%, 강북구 53.0%, 광진구 52.6%, 영등포구 50.2%로 집계됐다.

중랑구는 월세 비중 상승폭이 가장 컸다. 지난해 같은 기간 44.6%였던 월세 비중이 올해 64.9%로 20.3%포인트 높아졌다. 월세 거래량은 지난해 1∼9월 2166건에서 올해 4151건으로 91.6% 증가했다. 반면 전세 거래량은 2687건에서 2244건으로 16.5% 감소했다. 월세 거래가 늘어나는 동시에 전세 거래가 줄어들면서 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중도 크게 높아졌다.

강남구에서도 월세 거래가 전세를 앞질렀다. 올해 1∼9월 강남구 월세 거래량은 8406건으로 전세 거래량 7170건보다 많았다. 월세 비중 역시 지난해 48.6%에서 올해 54.0%로 상승했다. 월세 비중이 절반을 넘는 지역은 상대적으로 월세 계약이 흔한 일부 지역에 머물지 않고 서울 여러 자치구로 확대된 셈이다.

서울의 모든 자치구에서 월세가 전세보다 많은 것은 아니다. 양천구의 월세 비중은 42.1%로 25개 자치구 가운데 가장 낮았다. 성북구와 도봉구는 각각 44.7%, 강서구는 45.6%, 동작구는 46.0%로 집계됐다. 이들 지역에서는 전세 거래량이 월세 거래량보다 많았다.

자치구별 수치는 서울 전체의 평균만으로 파악하기 어려운 지역별 차이를 보여준다. 다만 월세 비중이 높다는 이유만으로 해당 지역의 주거비가 다른 곳보다 비싸다고 단정할 수는 없다. 월세 비중은 임대차 거래 중 월세 거래가 차지하는 비율이고, 월세 수준은 실제 계약에서 정해진 임대료를 기준으로 살펴봐야 하기 때문이다. 주거지를 비교할 때는 월세 비중과 함께 보증금, 월 임대료, 관리비, 주택 면적과 위치 등을 확인해야 한다.

서울 아파트 평균 월세 166만원…1년 새 21만원 상승

월세 비중이 높아지는 가운데 실제 임차인이 부담하는 월세 수준도 올랐다. 한국부동산원의 전국주택가격동향조사에 따르면 지난 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로 나타났다. 지난해 같은 달 144만3000원보다 21만8000원 상승했다. 1년 전과 비교하면 매달 부담해야 하는 임대료가 20만원 넘게 높아진 것이다.

중위 월세도 같은 기간 120만원에서 140만원으로 상승했다. 평균 월세는 조사 대상의 월세를 산술평균한 값이고, 중위 월세는 금액순으로 나열했을 때 가운데에 위치한 값이다. 평균은 일부 고액 거래의 영향을 받을 수 있는 반면 중위값은 조사 대상의 중앙 수준을 파악하는 데 활용된다. 두 지표가 모두 상승하면서 서울 아파트 월세 부담이 커진 흐름이 나타났다.

다만 평균 월세 166만1000원이 서울의 모든 아파트에서 일반적으로 요구되는 월세라는 의미는 아니다. 주택 면적과 준공 연도, 입지, 보증금 규모 등에 따라 계약 조건은 달라진다. 보증금이 큰 월세 계약과 보증금이 적은 월세 계약은 월 임대료만으로 직접 비교하기 어렵다. 통계상 평균과 중위값은 전체적인 흐름을 파악하는 지표로 활용하고, 실제 주거비를 판단할 때는 비슷한 면적과 입지의 매물을 비교해야 한다.

임차인이 월세 매물을 살펴볼 때는 월 임대료뿐 아니라 보증금과 관리비를 포함한 전체 지출을 계산하는 것이 중요하다. 예를 들어 월세가 100만원인 집과 110만원인 집을 비교할 경우, 월 임대료 차이는 10만원이지만 관리비나 보증금 조건에 따라 실제 부담은 달라질 수 있다. 관리비에 포함되는 항목도 매물마다 다를 수 있으므로 공용관리비와 개별 사용료, 주차비 등 별도 비용을 나눠 확인하는 편이 좋다.

전세와 월세를 비교할 때도 월세 금액만 볼 것이 아니라 전세보증금과 월세보증금의 차이를 함께 따져야 한다. 전세에서 월세로 전환할 경우 추가로 필요한 현금이 줄어드는 대신 매달 임대료가 발생할 수 있다. 반대로 전세는 매월 임대료를 내지 않더라도 큰 보증금을 마련해야 하고, 계약 종료 때 보증금을 돌려받는 과정에서 위험을 관리해야 한다. 어느 방식의 부담이 더 큰지는 보증금 마련에 필요한 대출 비용과 보유 자금의 활용 가능성, 월 소득에서 주거비가 차지하는 비율 등에 따라 달라진다.

월세 계약 앞뒀다면 보증금·관리비·신고 여부 확인해야

월세 계약을 앞둔 세입자는 계약서에 적힌 보증금과 월 임대료 외에도 관리비의 세부 항목을 확인해야 한다. 월 임대료가 낮아 보여도 관리비와 별도 공과금이 더해지면 매달 내는 돈이 예상보다 커질 수 있다. 계약 전에는 관리비에 어떤 항목이 포함되는지, 전기·수도·가스 요금은 별도로 내는지, 주차비나 기타 비용이 추가되는지 확인하는 것이 좋다.

보증금이 있는 월세 계약에서는 보증금 반환을 위한 안전장치도 살펴야 한다. 계약 상대방이 실제 임대인인지 확인하고, 등기사항증명서를 통해 소유자와 권리관계를 확인하는 절차가 필요하다. 선순위 권리나 담보권 등은 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있다. 계약 후에는 주택 인도와 전입신고, 확정일자 등 임차인 보호와 관련된 절차를 챙겨야 한다. 구체적인 권리 보호 범위는 주택의 상태와 계약 내용 등에 따라 달라질 수 있다.

전월세 계약을 체결하거나 보증금·월세를 변경했다면 주택임대차 신고 대상인지도 확인할 필요가 있다. 신고 대상 계약은 법령상 기준과 예외에 따라 달라지므로 계약 금액과 주택 소재지, 계약 형태를 기준으로 살펴봐야 한다. 신고 대상이라면 정해진 기한 안에 신고해야 하며, 신고 절차와 확정일자 부여 여부도 함께 확인하는 것이 좋다. 신고 여부만으로 보증금이 자동으로 안전해지는 것은 아니므로 등기사항과 실제 거주 요건 등 다른 보호 요건도 살펴야 한다.

서울 아파트 임대차 시장에서는 올해 1∼9월 월세 거래가 8만7740건으로 전세 거래 8만4287건을 앞섰다. 월세 비중이 50%를 넘긴 가운데 전세 거래량은 전년 동기 대비 27.5% 감소했고, 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로 상승했다. 자치구별로는 종로구의 월세 비중이 65.6%로 가장 높았고, 양천구는 42.1%로 가장 낮았다. 서울부동산정보광장의 거래량은 계약일 기준 신고 자료를 바탕으로 집계한 참고용 수치로, 신고나 계약 해제 등에 따라 추후 변동될 수 있다.