10년 뒤 강남보다 뜬다…도시학자가 주목한 뜻밖의 '이 지역' 정체

도시문헌학자 김시덕 박사가 향후 성장 가능성이 높은 지역으로 청주 서북부를 지목했다. 오송과 오창, 청주국제공항, SK하이닉스가 이어지는 이 일대를 ‘확장 강남의 최전방’으로 평가하며 수도권과 중부권을 잇는 핵심 거점으로 주목했다.

김 박사는 지난 8일 유튜브 채널 ‘아파트사이클연구소’에 출연해 서울과 수도권의 인구 이동, 지방 소멸 문제와 중부권 도시의 성장 가능성 등에 관한 견해를 밝혔다.

김 박사는 서울과 경기도의 인구 규모가 2000년대 초반부터 역전되기 시작했다고 설명했다. 현재 서울 인구는 약 930만 명, 경기도는 약 1405만 명 수준이라며 서울을 떠난 인구가 경기도를 비롯한 수도권 외곽으로 이동하고 있다고 짚었다.

이 과정에서 교통망 확충이 수도권 외곽 개발에 영향을 미치고 있다고 봤다. 그는 현재 공사가 진행되고 있는 철도 노선을 따라 개발이 확산하는 모습을 보면 과거 서울 영동 개발 당시가 떠오른다고 말했다. 남양주 왕숙과 진접 등을 예로 들며 실제 현장 곳곳에서 개발 공사가 이어지고 있다고 설명했다.

지방 인구 감소의 원인을 수도권 집중만으로 설명하기는 어렵다는 견해도 내놨다. 지역 내부에서 원도심 대신 외곽에 새로운 택지를 만들고 행정기관까지 이전하면서 기존 도심이 쇠퇴하는 현상도 함께 살펴봐야 한다는 것이다. 신도시와 택지 개발 과정에서 기존 읍·면 지역 주민들이 새 아파트로 이동하면서 원도심 공동화가 나타날 수 있다고도 했다.

수도권 주택 공급 확대와 지방 인구 감소 사이의 관계도 언급했다. 김 박사는 서울 집값을 낮추기 위해 경기도에 대규모 주택을 공급할 경우 지방에서 수도권으로 향하는 인구 이동이 더 빨라질 가능성도 있다고 봤다. 아직 2기 신도시 사업이 마무리되지 않았고 일부 3기 신도시 역시 사업이 진행 중인 만큼 정부가 추가 신도시 공급을 결정하기 쉽지 않은 상황이라는 취지로 설명했다.

김 박사는 향후 국가 균형 발전의 주요 축으로 세종을 중심으로 한 중부권 메가시티를 제시했다. 서울 중심의 대서울권과 부산 중심의 동남권에 더해 세종을 중심으로 대전과 청주가 연결되는 도시권이 필요하다는 구상이다.

그는 대전과 청주가 현재 분리된 생활권에 가깝지만 두 도시 사이에 세종이 자리 잡고 있다는 점에 주목했다. 청주 오송과 대전 둔산·유성 등이 하나의 생활·경제권으로 연결될 경우 약 500만 명 규모의 도시권을 형성할 수 있다고 전망했다.

특히 청주 전체가 아닌 서북부 지역의 가능성을 강조했다. 김 박사는 오송과 오창, 청주국제공항, SK하이닉스가 이어지는 지역을 두고 ‘확장 강남의 최전방’이라고 표현했다. 서울과 수도권의 기능이 남쪽으로 확대되는 과정에서 산업 기반과 교통망을 갖춘 이 일대를 주목하고 있다는 설명이다.

천안·아산도 주요 거점으로 꼽았다. 천안아산역과 삼성전자 온양캠퍼스, 디스플레이 산업 시설이 자리 잡은 일대를 하나의 성장 축으로 제시했으며 음성과 진천 등 충북혁신도시 일부 지역도 함께 언급했다.

김 박사는 특정 지역을 거론하는 데 부동산 이해관계가 있는 것 아니냐는 일각의 시선에 대해서는 자신은 해당 지역에 연고가 없고 보유한 토지도 없다고 밝혔다.

현재 강남은 어떨까…인구 55만 명, 아파트값은 최근 조정

김시덕 박사가 ‘확장 강남의 최전방’이라는 표현을 쓴 가운데, 현재 강남구의 인구와 주택시장은 어떤 흐름을 보이고 있을까.

강남구청에 따르면 지난 8월 말 강남구 주민등록인구는 55만 2357명이다. 7월 말 55만 2631명보다 274명 줄었고 지난해 8월 55만 6421명과 비교하면 4064명 감소했다. 올해 1월 말 55만 5787명과 비교해도 7개월 사이 3430명 줄었다. 강남구 인구는 올해 들어 완만한 감소 흐름을 보이고 있다.

아파트 매매시장은 최근 단기 조정을 받고 있다. 한국부동산원이 지난 3일 발표한 8월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 강남구 아파트 매매가격은 전주보다 0.41% 하락했다. 압구정동과 대치동 주요 단지를 중심으로 가격이 내려 하락폭은 전주보다 0.30%포인트 커졌다. 강남·서초구는 4주째 약세를 이어갔다. 같은 기간 서울 전체 아파트 매매가격은 0.22% 상승했다.

최근 1년 흐름은 다르다. 직방이 지난 7일 공개한 자체 아파트 매매시세 분석에서는 강남구 가격이 최근 1년간 6.8% 오른 것으로 집계됐다. 직전 1년 상승률 22.6%보다는 크게 낮아졌지만 연간 기준으로는 상승세를 유지했다. 같은 기간 강남구 아파트 실거래 건수는 28.6% 감소했다.

전세가격도 최근 약세를 보였다. 한국부동산원 조사에서 8월 다섯째 주 강남구 아파트 전셋값은 전주보다 0.13% 떨어졌다. 대치동과 압구정동을 중심으로 하락해 한 주 만에 내림세로 돌아섰다. 현재 강남구는 인구가 줄어드는 가운데 아파트 매매와 전세가격이 단기적으로 조정을 받고 있지만, 최근 1년 매매가격은 상승한 상태다.