20년 살았으니 내 집이다?…서울시에 터져 난리 난 ‘20년 장기전세’ 논란, 여론 들끓는 중

서울 강동구와 송파구 일대 장기전세주택(시프트·SHIFT) 단지에서 조만간 대규모 퇴거 시점이 다가오면서 주택 시장이 거대한 정책적·사회적 갈등의 소용돌이에 휩싸이고 있다. 2007년 서민 주거 안정을 목표로 도입됐던 장기전세주택 제도가 시행 20년차를 맞이함에 따라, 최장 거주기간인 20년 만기를 앞둔 최초 입주민들이 "분양전환을 해주거나 계약을 연장해달라"고 강력히 요구하고 나섰기 때문이다.

입주민들은 20년 사이 집값과 전셋값이 폭등해 돌려받는 보증금만으로는 인근 지역에 새로 정착하는 것이 불가능하다며 생존권을 호소하고 있다. 그러나 서울시와 공공주택 사업자인 SH공사는 "최초 계약 당시부터 '최장 20년 거주'와 '분양전환 불가'를 명시했던 사회적 약속"이라며 대화의 여지를 두지 않고 있다. 여기에 일반 시민들마저 "공공의 혜택을 20년간 누려놓고 이제 와서 기득권을 주장하며 청년과 신혼부부의 기회를 빼앗으려 한다"고 냉담한 반응을 보이면서, 장기전세주택 퇴거를 둘러싼 논란은 소송전과 집단 행동으로까지 번질 기세를 보이고 있다.

"20년 전 보증금 갖고 어디 가나"… 분양전환·계약연장 요구하며 집단행동 나선 입주민들

갈등의 발단은 서울 송파구 장지동 송파파인타운과 강동구 강일동 강일리버파크, 강일리엔파크 등 서울 동남권 주요 공공임대 단지에서 시작됐다. 최근 서울시 공공임대주택 임차인 권익증진위원회 송파파인타운 지회는 입주민 설명회를 열고 서울시에 계약 연장과 단계적 분양전환을 공식 요구하기로 의결했다.

입주민들이 이처럼 거세게 반발하는 가장 큰 이유는 20년 사이에 벌어진 거대한 자산 격차다. 송파파인타운 전용면적 84㎡의 경우 2008년 입주 당시 공급가가 3억원대 수준이었으나, 현재 매매 시세는 20억원 안팎까지 치솟았다. 반면 입주민들이 계약 종료 시 SH공사로부터 돌려받는 전세보증금은 시세 대비 현저히 낮은 1억 5000만원 수준에 불과하다. 주변 부동산 시세가 천정부지로 솟구친 상황에서, 퇴거 시 손에 쥐는 보증금만으로는 서울 내에서 동일한 평형은커녕 빌라 전세조차 구하기 어렵다는 것이 입주민들의 주장이다.

설명회에 참석한 한 고령의 입주민은 "내가 이 나이 먹고 어디로 가겠나. 1억 5000만원을 갖고 나가서 어디서 살라는 말인가. 살면 얼마나 더 산다고 이사는 생각지도 못하고 있다"라며 답답함을 토로했다. 강동구 강일리버파크와 강일리엔파크 입주민들 역시 "시세 10억원인 집에서 보증금 3억원만 돌려받고 나가야 하는 처지"라며 "20년 만기 문제는 특정 가구만의 문제가 아닌 단지 전체가 함께 풀어야 할 과제"라고 목소리를 높였다.

부동산 커뮤니티와 단지 내에 배포된 '강일리버파크 입주민 등에 드리는 말씀'이라는 제목의 안내문에 따르면, 이들 임차인 위원회 측은 △시세 80% 수준의 무주택 실수요자 재계약 보장 △20년 거주자 대상 단계적 분양전환 기회 부여 △퇴거 시 금융 지원 방안 마련 등을 서울시에 요구하고 있다. 심지어 임차인 위원회 측은 "장기전세주택은 기존 입주민들에게 지속적으로 제공하고, 서울시가 추진하는 청년·신혼부부용 임대주택은 '반도체 초과세수' 등을 활용해 새로 건설해야 한다"는 다소 파격적인 제안까지 내놓으며 약 7000건의 서명 및 탄원서를 확보한 상태다.

내년부터 본격화되는 '퇴거 대란'… 2031년에는 만기 가구 4천가구 육박

문제는 이러한 갈등이 일회성 해프닝으로 끝나지 않고 향후 수년간 폭발적으로 증가할 예정이라는 점이다. 2007년 오세훈 시장 재임 당시 첫선을 보인 장기전세주택(시프트)은 주변 전세 시세의 80% 이하 금액으로 최장 20년까지 이사 걱정 없이 살 수 있도록 설계된 파격적인 주거 복지 모델이었다. 도입 초기 입주했던 가구들의 20년 만기가 시시각각 다가오면서 퇴거 대상 가구 수는 매년 가파르게 늘어난다.

서울시 및 관련 업계에 따르면 장기전세주택의 최장 거주기간(20년)이 만료되는 가구는 내년 310가구를 시작으로 본격적인 물꼬를 튼다. 이어 2028년에는 682가구, 2029년에는 1747가구, 2030년에는 2452가구로 가파르게 증가하며, 제도 도입 24년째인 2031년에는 무려 4170가구의 계약이 일시에 종료된다.

이처럼 향후 5~6년 내에 만기를 맞이하는 가구만 1만 가구에 육박한다. 만약 서울시가 이번 강동·송파 단지 입주민들의 요구에 밀려 단 한 번이라도 예외를 인정하거나 수용하는 선례를 남길 경우, 향후 연쇄적으로 만기가 돌아오는 수천 가구 역시 동일한 요구를 하며 집단 반발에 나설 것이 불 보듯 뻔한 상황이다.

서울시 "공공 정책 신뢰와 형평성 훼손 못 해"… '미리내집' 재공급 원칙 고수

입주민들의 거센 반발과 집단행동 움직임에도 불구하고, 서울시와 SH공사의 입장은 단호하다. 사후적인 계약 조건 변경은 공공주택 정책 전체의 예측 가능성과 신뢰성을 심각하게 훼손한다는 이유에서다.

서울시는 최초 입주자 모집 공고문과 임차인들이 서명한 임대차계약서에 '최장 20년 거주' 및 '분양전환 불가' 조건이 분명하고 명확하게 명시되어 있었다는 점을 강조한다. 장기전세 제도는 특정 개인에게 평생 주거를 보장하거나 소유권을 넘겨주기 위해 만들어진 제도가 아니라, 시세보다 현저히 저렴한 임대료로 20년간 거주하면서 자산을 형성하고 자립할 수 있는 '징검다리' 기회를 제공하기 위해 설계된 사회적 약속이라는 것이다.

서울시 관계자는 "계약 시점부터 최대 20년만 거주할 수 있다고 명확히 규정했으며, 20년이라는 기간은 무주택 서민이 자산을 축적하고 주거 자립을 이루기에 충분한 시간이었다"며 "약속된 기간이 끝났다고 해서 분양전환을 요구하거나 계약 연장을 요구하는 것은 제도의 본질에 어긋난다"고 선을 그었다.

형평성 문제도 핵심 거절 사유 중 하나다. 이미 기존에 동일한 20년 제한이나 임대 계약 조건에 따라 군말 없이 퇴거했거나 다른 주거지를 마련해 나간 수많은 선례 입주자들과의 형평성에 어긋난다는 지적이다.

무엇보다 서울시는 계약이 만료되어 회수되는 주택들을 신혼부부와 청년, 출산 가구 등을 위한 장기전세주택 II 유형인 '미리내집'으로 재공급할 계획을 세워두고 있다. 미리내집은 인구 절벽 위기 속에서 신혼부부에게 저렴한 주거 공간을 제공해 출산을 장려하는 서울시의 핵심 주정 사업이다. 기존 입주자의 거주기간을 무리하게 연장하거나 분양권을 줄 경우, 자녀를 낳고 주거 안정을 기다리는 다음 세대 무주택 청년 및 신혼부부들의 입주 기회가 그만큼 박탈될 수밖에 없다.

서울시 관계자는 "거주기간 원칙 준수는 기존 입주자를 쫓아내기 위한 것이 아니라, 주거 복지의 혜택을 다른 무주택 시민들에게도 공평하게 순환시키기 위한 사회적 약속"이라고 거듭 강조했다.

법조계 "퇴거 거부해도 소송 승소 가능성 제로… 명도소송 직면할 것"

일부 입주민들 사이에서는 계약이 종료된 후에도 퇴거를 거부하고 명도 소송 등 법적 대응에 나서자는 주장이 힘을 얻고 있으나, 법조계의 시각은 냉정하다. 법적으로 입주민들이 승소할 가능성은 사실상 zero에 가깝다는 평가다.

법률 전문가들은 장기전세주택 관련 법령과 최초 모집공고, 임대차계약서에 거주 기간 한도와 분양전환 불가 조항이 명백히 적시되어 있기 때문에, 법원이 입주민들의 '사정 변경'이나 '주거권 침해' 주장을 받아들일 가능성은 전혀 없다고 입을 모은다.

만약 계약 만료 후에도 일부 입주민이 비워주지 않고 무단 점유를 이어갈 경우, 임대인인 SH공사는 즉각 법적 절차에 착수하게 된다. 우선 제3자에게 점유가 넘어가 방어권이 흔들리는 것을 막기 위해 '점유이전금지 가처분'을 신청한 뒤, 곧이어 부동산을 넘겨받기 위한 '주택 인도(명도) 청구 소송'을 제기하게 된다. 명도소송에서 SH공사가 승소하면 법원 집행관을 통한 강제집행(명도집행)까지 이뤄질 수 있어, 입주민들로서는 소송 비용 부담은 물론 불명예스러운 강제 퇴거 수순을 밟게 될 가능성이 매우 높다.

"배려가 권리인 줄 안다"… 네티즌·시민 여론은 '극도로 냉담'

이번 논란이 언론을 통해 알려지자 포털 사이트 뉴스 댓글창과 부동산 커뮤니티 등 온라인 공간은 입주민들의 행태를 비판하는 목소리로 폭발했다. 20년 동안 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 주거 혜택을 누려놓고, 계약 만료 시점이 오자 주인을 자처하며 특혜를 요구한다는 지적이 지배적이다.

주요 포털 기사 댓글에는 입주민들의 이기주의를 꼬집는 글들이 수천 개씩 달렸다.

네티즌들은 "이래서 우리나라에서는 임대주택 사업을 하면 안 된다. 오래 살았다고 못 나가겠다고 뻗대면 자기가 주인인 줄 안다", "본인들이 기득권이 되어서 고통받는 청년과 신혼부부의 기회를 빼앗겠다는 소리 아니냐. 절대 계약 연장이나 분양전환을 해주면 안 된다", "약속은 약속이다. 법대로 집행해라"라며 거세게 비판했다.

또 다른 네티즌들 역시 "20년 동안 거저 살게 해줬으면 그동안 돈을 모아서 자립할 준비를 했어야지, 도대체 그 세월 동안 뭐 하셨나. 전형적인 도둑놈 심보다", "20년이나 혜택을 받았으면 감지덕지하고 나와야지, 그 보증금에 돈 조금 보태서 지방이나 수도권 외곽으로 가면 집 충분히 구한다", "처음부터 장기 임대인 줄 알고 들어갔으면서 배려가 반복되니까 아주 자기 권리인 줄 안다"며 냉소적인 반응을 쏟아냈다.

온라인 커뮤니티에서도 "전세 계약 기간이 끝나면 보증금 받아서 나가는 게 기본 상식 아닌가", "20년이면 인생의 25%라 자기 집처럼 느껴지는 건 이해하지만, 화장실 들어갈 때와 나올 때 다르다는 전형적인 모습이다", "일단 우겨보고 되면 좋고 아니면 말고 식의 '떼법' 정서가 또 도졌다"며 엄정한 법 집행을 촉구하는 목소리가 압도적이었다.

전문가들 "원칙 훼손은 절대 안 돼… 고령자·취약계층 포용할 정교한 '착륙 전략' 필요"

전문가들은 공공임대주택 정책의 틀을 유지하기 위해서라도 서울시가 '원칙 사수' 기조를 꺾어서는 안 된다고 조언한다. 한 번 둑이 터지면 향후 공급될 수만 가구의 공공임대 정책 전체가 흔들릴 수 있다는 이유다.

장기전세주택 정책 설계 당시에는 임차인들이 20년간 저렴한 임대료로 거주하면서 자산을 축적해 자립하기를 기대했으나, 실상 일부 입주민들은 주거 안주에 빠져 장기전세에 머물 수 있을 때까지 머무르는 결과를 초래했다며 안정적 주거권을 보장했다는 성과는 있지만, 20년 종료 이후 이들을 연착륙시킬 정책적 설계나 준비는 다소 미흡했던 것이 사실이라는 것이 전문가들의 지적했다.

물론 장기전세주택 입주 당시 계약한 조건과 원칙대로 집행하는 것이 사회적 형평성 차원에서 가장 바람직하다는 것이 전제다. 다만 20년이 지나 초고령자가 되었거나 스스로 자립할 능력이 없는 주거 취약계층에 한해서는 무작정 길거리로 내몰기보다 융자나 금융 지원, 또는 다른 저소득층용 임대주택으로의 이동을 연계해 주는 등 복지 차원의 보완책을 세밀하게 마련할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.