"정부, 부동산 세금 정책 다시 바꿀 수도 있다"

정부가 최근 엄청난 논란을 불러온 부동산 세금 정책을 다시 바꿀 수도 있다는 발언이 나왔다.

지난 17일 JTBC 단독 보도다.

이에 따르면 조원철 법제처장은 관련 논란을 예의주시하고 있다며 국민들이 제시한 의견이 재정경제부에 충분히 전달될 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 그는 향후 개정안 심사 과정에서도 법제적인 측면에서 재정경제부와 긴밀히 협의해 법률안이 잘 마련되도록 하겠다고 설명했다.

구윤철 부총리 겸 재정경제부장관 역시 국회에 정부안을 제출하기 전에 내용을 수정할 수 있다는 뜻을 밝힌 가운데, 조원철 법제처장은 수정 폭이 어느 정도인지에 따라 입법예고를 다시 진행하는 방안도 검토할 수 있다고 밝혔다.

조 처장은 수정되는 내용이 어느 정도 변경되는지에 따라서 달라질 수 있는데 만약에 대폭적으로 변경이 된다면 다시 입법 예고하는 것도 생각해 볼 수 있다고 말했다.

“전세 줬다고 세금 더 낸다?” 1만건 몰린 부동산 세제 개편안…비거주 1주택자 예외는 어디까지

정부는 올해 들어 부동산 세제의 방향을 ‘보유’보다 ‘실거주’에 무게를 두는 쪽으로 바꾸겠다는 방침을 여러 차례 밝혀왔다. 기존에는 1세대 1주택자가 주택을 오래 보유하면서 실제 거주한 경우 장기보유특별공제를 통해 양도소득세 부담을 크게 낮출 수 있었지만, 정부는 비거주 상태로 주택을 보유하는 경우에는 같은 수준의 세제 혜택을 주는 것이 적절한지 다시 검토하고 있다.

이번 논란의 핵심은 단순히 ‘집에 살았느냐, 살지 않았느냐’가 아니다. 주택 한 채를 보유하고 있지만 다른 지역에서 전세나 월세로 생활하는 사람이 왜 해당 주택에 거주하지 못했는지, 그 사유를 어느 범위까지 세법상 정당한 예외로 인정할 것인지가 쟁점이다.

법제처에 1만건 안팎 의견…왜 반발하나

JTBC 보도에 따르면 지난 4일 정부의 부동산 세제 개편 관련 입법예고안이 공개된 이후 법제처 국민참여입법센터에는 비거주 1주택자에 대한 예외를 확대해달라는 의견이 집중적으로 올라왔다고 한다.

종합부동산세 개정안에는 약 7000건, 소득세법 개정안에는 약 3000건의 의견이 각각 접수된 것으로 알려졌다.

이에 조원철 법제처장은 국민들의 정책적 의견이 재정경제부에 충분히 전달될 수 있도록 하겠다는 입장을 밝혔다. 또 정부 수정안의 변경 폭이 클 경우 입법예고를 다시 진행하는 방안도 검토할 수 있다는 취지로 설명했다.

여기서 입법예고란 정부가 법률이나 대통령령·부령 등을 새로 만들거나 고칠 때 최종 확정하기 전에 개정안의 내용을 국민에게 미리 공개하고 의견을 받는 절차다. 입법예고 기간에는 개인이나 단체가 개정안의 특정 조항에 대한 찬반 의견이나 수정 의견을 제출할 수 있다.

다만 입법예고안은 확정된 법이 아니다. 의견 수렴과 관계 부처 협의, 법제처 심사 등을 거쳐 정부안이 수정될 수 있고, 법률 개정안이라면 이후 국회 심의와 의결 절차도 거쳐야 한다. 따라서 현재 국민참여입법센터에 올라온 내용만으로 향후 실제 세금 부담을 확정적으로 판단할 수는 없다.

올해 부동산 세금, 무엇이 달라졌나

이번 논란을 이해하려면 올해 부동산 세제의 큰 방향부터 살펴볼 필요가 있다.

가장 큰 변화 가운데 하나는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료다. 정부는 한시적으로 미뤄왔던 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과를 2026년 5월 10일부터 다시 적용하기로 했다. 이에 따라 해당 지역에서 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 주택 수에 따른 추가 세율이 붙는 구조로 돌아갔다.

이와 함께 정부는 주택을 여러 채 보유하지 않고 한 채만 보유하더라도 실제 거주하지 않는 이른바 ‘비거주 1주택’에 대한 세제 혜택을 손질하는 방안을 추진했다.

그 중심에 있는 것이 장기보유특별공제, 줄여서 ‘장특공제’다.

장특공제는 부동산을 장기간 보유한 사람이 주택 등을 팔면서 발생한 양도차익에 대해 일정 비율을 공제해주는 제도다. 양도차익 전체에 세금을 매기는 것이 아니라 일정 금액을 과세 대상에서 제외해 세 부담을 낮추는 방식이다.

현재 1세대 1주택자는 일정 요건을 충족하면 보유기간에 따른 공제와 거주기간에 따른 공제를 각각 적용받을 수 있다. 현행 구조에서는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%까지 공제가 가능해 합산 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용될 수 있다.

정부가 문제로 보는 부분은 이 가운데 ‘보유기간’에 따른 공제다.

실제로 해당 주택에 거주하지 않았더라도 장기간 보유했다는 이유만으로 상당한 세제 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 정부는 이 구조를 실거주 중심으로 다시 설계하는 방안을 추진하고 있다. 이재명 대통령도 장특공제 개편과 관련해 비거주 1주택자와 실거주 1주택자를 구분할 필요가 있다는 취지의 입장을 밝힌 바 있다.

‘비거주 1주택’이란 무엇인가

비거주 1주택자는 말 그대로 주택은 한 채만 가지고 있지만 그 집에 실제로 살지 않는 사람을 뜻한다.

예를 들어 서울에 아파트 한 채를 보유하면서 세입자에게 전세를 주고, 본인은 직장 때문에 대전이나 부산 등 다른 지역에서 전세나 월세로 사는 경우가 해당될 수 있다.

자녀 교육 때문에 기존 주택을 임대하고 학교 인근으로 이사한 경우도 있다. 배우자와 직장이 서로 다른 지역에 있어 한쪽이 주택을 보유한 채 다른 지역에서 생활하는 경우, 질병이나 간병 때문에 다른 곳에서 장기간 지내는 경우도 있다.

이런 사례는 주택을 투자 목적으로 보유하는 경우와 실제 생활상의 이유로 거주하지 못하는 경우를 구분하기 어렵다는 문제로 이어진다.

정부 역시 이 같은 문제를 인식하고 있다. 청와대는 앞서 실거주 1주택자와 직장 등의 사유로 일시적으로 비거주하는 경우에는 보호가 필요하다는 입장을 밝힌 바 있다.

실제로 비거주 1주택자를 일률적으로 규제할 경우 직장 이동이나 자녀 취학, 질병·간병 등으로 주택에 들어가지 못한 사람까지 투자 목적으로 집을 보유한 사람과 같은 기준으로 판단될 수 있다.

이 때문에 현재 입법예고 과정에서 가장 많은 의견이 집중되는 부분도 바로 ‘예외 인정 범위’다.

종부세도 실거주 여부에 따라 차이 커질 수 있어

종합부동산세 역시 이번 부동산 세제 개편에서 중요한 축이다.

종부세는 일정 기준을 넘는 주택과 토지를 보유한 사람에게 부과하는 보유세다. 주택의 경우 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택의 공시가격 등을 바탕으로 과세 여부와 세액을 계산한다.

정부는 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자 등에 대한 종부세 부담을 높이는 방향의 개편을 추진하고 있다.

현재 공개된 개편 내용에 따르면 실거주 1주택자는 기본공제 14억원을 적용받는 반면, 비거주 1주택자는 내년부터 기본공제가 9억원으로 낮아지는 방안이 제시됐다. 공시가격이 같은 주택이라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 계산에 차이가 발생할 수 있는 구조다.

고가 주택일수록 이 차이는 커질 수 있다. 예를 들어 서울 강남권 등 공시가격이 높은 주택을 보유한 경우 기본공제액 차이가 과세표준에 직접 영향을 미치기 때문이다.

다만 종부세 개편 역시 최종 법률과 시행령이 확정돼야 구체적인 세 부담을 계산할 수 있다.

정부는 이와 함께 실거주 1주택자의 세 부담을 일정 부분 보호하면서도 초고가·비거주 주택에 대해서는 보유 부담을 높이는 방향을 제시하고 있다.

토지거래허가제에서도 비거주 1주택자 논란

비거주 1주택자 문제가 세금에서만 발생한 것은 아니다.

올해 수도권 일부 지역의 토지거래허가구역 규제가 강화되면서 주택을 매수한 뒤 실제 거주해야 하는 이용 의무가 적용됐고, 기존에 전세를 끼고 주택을 보유하고 있던 비거주 1주택자들이 형평성 문제를 제기하기도 했다.

정부는 이후 일부 비거주 1주택자 등에 대해서도 임대차 계약 기간 등을 고려해 실거주 의무를 한시적으로 유예하는 보완책을 마련했다. 법제처에 공개된 국토교통부 재입법예고안에는 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 일정 요건 아래 취득하는 경우 임대차 계약 종료 시점까지 이용 의무를 유예하는 내용이 담겼다.

이 사례는 부동산 정책에서 실거주 요건을 강화할 경우 기존 임차인의 계약기간과 집주인의 거주 사정까지 함께 고려해야 한다는 점을 보여준다.

정부 수정안에 따라 다시 입법예고 가능성

현재 논란이 된 세제 개편안은 아직 최종 확정 단계가 아니다.

정부는 국민 의견을 검토해 국회에 제출할 정부안을 수정할 수 있다는 입장을 밝히고 있다. 조원철 법제처장 역시 수정 폭이 크다면 입법예고를 다시 진행할 가능성을 열어뒀다.

재입법예고는 처음 공개했던 법령안의 내용이 상당 부분 바뀌었을 때 변경된 내용을 다시 국민에게 알리고 의견을 받는 절차다. 실제 법령안에서도 수정된 내용을 다시 공개하는 ‘재입법예고’ 사례가 있다. 국토교통부는 올해 5월 비거주 1주택자와 일시적 2주택자 등의 형평성 문제를 보완하기 위해 부동산 거래신고법 시행령 개정안을 재입법예고한 바 있다.

따라서 현재 국민참여입법센터에 올라온 의견이 많다는 사실 자체가 곧바로 개정안의 확정이나 철회를 의미하지는 않는다. 정부가 어떤 예외 요건을 추가하고, 비거주 1주택자의 보유·양도세 부담을 어느 수준에서 정할지는 향후 수정안과 국회 심의 과정에서 구체화될 예정이다.

이번 논란에서 핵심은 결국 ‘비거주 1주택자를 어디까지 실수요자로 볼 것인가’다. 직장·취학·질병·간병 등 불가피한 사유로 집에 살지 못한 사람과 임대·투자를 목적으로 주택을 보유한 사람을 세법에서 어떻게 구분할지에 따라 실제 적용 대상과 세 부담이 크게 달라질 수 있다.

현재 정부는 실거주자를 보호하면서 비거주·투자 목적의 주택 보유에 대한 세제 혜택은 줄이는 방향을 제시하고 있다. 다만 구체적인 예외 요건과 적용 시점, 공제율 등은 최종 법안이 확정되기 전까지 달라질 수 있어 향후 정부 수정안과 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다.