“집값 25%만 내세요”…정부가 수도권 아파트 공급 위해 내놓은 대책

분양가의 25%만 먼저 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 장기간에 걸쳐 나눠 사들이는 ‘지분적립형’ 공공분양 주택이 이르면 올해 4분기부터 수도권에 공급된다.

목돈이 부족한 청년층과 무주택 실수요자의 초기 주택 구입 부담을 낮추는 새로운 방식이다.

16일 정부 당국에 따르면 국토교통부는 최근 발표한 ‘주택 신속공급 방안’에 지분적립형 공공분양 도입 방안을 담았다. 정부는 공공분양 물량 일부를 일반분양과 지분적립형으로 나눠 공급해 청년층 등 자금 여력이 부족한 실수요자의 내 집 마련 기회를 넓힌다는 계획이다.

분양가 25%만 먼저 내고 입주

지분적립형 주택은 말 그대로 집의 지분을 한꺼번에 사는 대신 일정 기간에 걸쳐 조금씩 늘려가는 방식이다.

분양받을 당시 주택 전체 가격을 모두 부담하는 기존 분양과 달리 처음에는 일부 지분만 취득한다. 정부가 제시한 방식은 최초 지분 25%를 취득한 뒤 5년마다 20%씩 세 차례 추가로 사들이고, 마지막으로 15%를 취득하는 구조다.

이 방식이라면 처음부터 분양가 전액을 마련하지 않아도 주택에 입주할 수 있다. 장기간에 걸쳐 나머지 지분을 취득하기 때문에 사회초년생이나 청년층처럼 현재 소득과 자산은 부족하지만 향후 소득 증가가 예상되는 계층에게 선택지가 될 수 있다.

다만 실제 적용 방식은 앞으로 정부가 정할 세부 기준에 따라 달라질 수 있다. 최초 취득 지분과 추가 지분을 사들이는 시점, 대상 주택과 신청자의 자산 요건 등이 구체적으로 확정돼야 실제 부담액을 정확하게 계산할 수 있다.

6억3000만원 아파트라면 초기 부담 1억5750만원

정부가 제시한 사례를 적용하면 초기 자금 부담이 얼마나 줄어드는지 쉽게 확인할 수 있다.

현재 규제지역 공공분양 전용면적 55㎡의 평균 분양가는 약 6억3000만원 수준이다. 일반적인 방식으로 이 주택을 분양받고 주택담보대출비율(LTV) 40%를 적용할 경우 자기자금으로 약 3억7800만원을 마련해야 한다.

반면 지분적립형으로 최초 지분 25%만 취득한다면 처음 필요한 분양대금은 6억3000만원의 25%인 약 1억5750만원으로 줄어든다.

즉 6억원대 새 아파트를 마련하기 위해 처음부터 수억원의 목돈을 준비해야 했던 것과 비교하면 초기 진입장벽이 크게 낮아지는 셈이다.

다만 이를 단순히 ‘1억5000만원만 있으면 6억원대 아파트를 살 수 있다’고 이해해서는 안 된다. 최초 지분을 취득한 이후에도 남은 지분을 추가로 사들이는 비용이 발생하기 때문이다. 실제 주거비 부담에는 주택 가격뿐 아니라 대출 여부와 금리, 관리비, 세금 등 다양한 비용도 고려해야 한다.

올해 4분기부터 일부 공공분양에 적용

정부는 올해 4분기 예정된 공공분양 물량부터 일부 단지에 일반분양과 지분적립형 방식을 섞어 공급할 예정이다.

아직 구체적인 적용 단지는 확정되지 않았다. 다만 국토부가 지난해 공개한 수도권 공공분양 계획을 기준으로 보면 올해 4분기 공급 예정 단지들이 후보군이 될 가능성이 있다.

대상 단지와 공급 물량, 신청자의 자산 요건 등 구체적인 기준은 오는 10월 발표될 예정이다. 따라서 실제 청약을 준비하는 무주택자라면 단지별 공급 방식과 최초 취득 지분, 추가 지분 취득 조건 등을 반드시 확인할 필요가 있다.

이번 제도의 핵심은 집값 자체를 낮추는 것이 아니라 집을 살 때 한꺼번에 필요한 돈을 줄이는 것이다. 분양가가 높은 수도권에서는 주택 가격 전액을 마련하기 어려운 청년층이 많지만, 장기간에 걸쳐 지분을 취득하는 방식이라면 초기 자금 부담을 낮출 수 있다는 것이 정부의 구상이다.

특히 청년층은 현재 자산은 많지 않더라도 직장 생활을 이어가면서 소득이 늘어날 가능성이 있다는 점에서 기존 공공분양과 다른 선택지를 제공할 수 있다.

다만 앞으로 실제 공급이 시작되면 지분을 추가 취득할 때의 가격 산정 방식과 자금 조달 방법, 지분 취득 과정에서 발생하는 비용 등이 중요한 변수가 될 전망이다. 단순히 초기 분양대금만 볼 것이 아니라 최종적으로 주택 전체 지분을 확보하는 데 필요한 총비용을 따져봐야 한다.

정부는 오는 10월 구체적인 대상과 공급 물량, 자산 요건 등을 발표할 예정이다. 올해 4분기부터 실제 공급이 시작되면 수도권 공공분양 시장에서 기존 일반분양과 함께 ‘처음에는 적게 내고 나중에 더 사는’ 새로운 내 집 마련 방식이 본격적으로 등장하게 된다.

정부가 분양가의 25%만 먼저 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20~30년에 걸쳐 나눠 취득하는 ‘지분적립형’ 공공분양을 올해 4분기부터 수도권에 공급한다. 6억3000만원 주택이라면 최초 취득금액은 약 1억5750만원으로 낮아질 수 있다. 구체적인 대상과 조건은 10월 발표된다.