[위키만평] 5만 가구, 내 집은 어디?

[수도권 ‘5만 가구+α’ 공급 임박…집값 잡으려면 결국 ‘어디에 무엇을 짓느냐’]

정부가 서울을 포함한 수도권에 5만 가구 이상을 추가 공급하는 방안을 검토하면서 부동산 시장의 관심이 공급 대책에 쏠리고 있다. 다만 공공주택 물량을 단순히 늘리는 것만으로 서울 집값을 안정시키기에는 한계가 있다는 지적도 나온다. 수요가 집중된 지역에 실제 매매 수요를 흡수할 주택을 얼마나 공급하느냐가 관건이라는 것이다.

정부는 이르면 오는 13일 수도권 주택 공급 확대 방안을 발표할 것으로 알려졌다. 현재 거론되는 방안에는 서울 도심의 국공유지와 학교·공공기관 유휴부지 활용, 준공업지역 고밀 개발, 도심 공공주택복합사업 확대와 3기 신도시 사업 속도 제고 등이 포함된다. 공급 규모는 ‘5만 가구+α’ 수준이 거론되고 있지만 아직 최종 확정된 수치는 아니다.

시장에서는 공급량 못지않게 주택의 입지와 유형이 중요하다는 목소리가 나온다. 전월세 수요를 흡수하는 공공임대주택과 내 집 마련을 원하는 실수요자를 위한 분양주택은 정책 효과가 다르기 때문이다. 강남과 한강변 등 특정 지역으로 매매 수요가 집중된 상황에서 외곽에 임대주택을 늘리는 것만으로는 핵심지 매수세를 분산하기 어렵다는 분석이다.

과거 연구에서도 공공임대 공급과 집값 사이의 관계는 단순하지 않았다. SH 도시연구원이 2006년 이후 서울에 공급된 임대주택 주변 아파트 가격을 분석한 결과 반경 500m 내 가격이 평균 7.3% 상승한 것으로 나타났다. 다만 연구진은 이를 임대주택 자체의 가격 상승 효과라기보다 개발규제 해제와 기반시설 개선 등이 함께 영향을 미친 결과로 분석했다. 임대주택이 일정 규모 이상 공급될 경우에는 오히려 가격 하락 가능성도 확인됐다.

국회예산정책처의 2018년 연구도 공공임대 확대만으로 부동산 시장을 안정시키기는 쉽지 않다고 봤다. 주택은 계획 발표부터 실제 입주까지 긴 시간이 걸리는 데다 금리와 경기 등 외부 변수가 가격에 함께 영향을 미치기 때문이다. 특히 당시 보고서는 공공임대 공급이 많았던 시기에도 주택가격 안정 효과를 명확하게 확인하기 어렵다고 분석했다.

결국 이번 공급대책의 성패는 ‘몇 가구를 공급하느냐’보다 수요가 몰리는 지역에 얼마나 빠르게, 원하는 형태의 주택을 공급할 수 있느냐에 달릴 전망이다. 공공주택 확대와 함께 재건축·재개발 등 민간 정비사업의 속도를 높이는 방안이 어느 수준까지 담길지도 시장의 주요 관심사다.