“우리 집이랑 바꿉시다”…요즘 아파트 주인들이 서로 집 바꾸는 이유

정부의 세제 개편으로 고가 주택의 향후 양도세 부담이 커질 수 있다는 전망이 나오면서 아파트를 서로 맞바꾸는 ‘교환 거래’가 절세 방법으로 떠오르고 있다.

최근 부동산 시장에서는 시세가 비슷한 주택끼리 소유권을 맞바꾸는 방식으로 양도소득세 부담을 줄이려는 움직임이 나타나고 있다. 정부의 세제 개편으로 장기 보유 주택의 향후 세 부담이 커질 수 있다는 전망이 나오면서 현재 시점에서 양도차익을 한 차례 정산하고 취득가액을 높이려는 수요가 늘어나는 분위기다.

한국부동산원에 따르면 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래는 305건으로 집계됐다. 2023년 상반기 394건 이후 3년 만에 가장 많은 수준이다. 서울에서도 같은 기간 57건이 이뤄져 2024년 상반기 41건보다 39% 늘었다.

교환 거래는 아파트나 오피스텔, 상가, 토지 등 부동산의 재산권을 서로 맞바꾸는 방식이다. 일반 매매와 마찬가지로 양도세 과세 대상이 되고 새로 취득하는 부동산에는 취득세도 부과된다.

그럼에도 교환 거래에 관심이 쏠리는 이유는 새로 취득한 주택의 취득가액을 교환 당시 거래가액 기준으로 다시 설정할 수 있어서다. 과거 낮은 가격에 매입한 주택을 계속 보유할 경우 향후 매도 시 누적된 양도차익이 커질 수 있지만 비슷한 시세의 주택과 교환하면 현재 시점에서 양도세를 한 번 정산한 뒤 취득가액을 높일 수 있다.

예를 들어 과거 10억원에 산 주택의 현재 시세가 40억원이라면 이후 세제 개편으로 공제 한도가 줄어든 뒤 매도할 경우 30억원의 양도차익 가운데 상당 부분에 세금이 붙을 수 있다. 반면 현재 시점에서 비슷한 가격의 다른 주택과 맞바꾸면 새 취득가액이 현재 시세 수준으로 올라가 이후 추가 상승분을 기준으로 양도차익을 계산하게 된다.

특히 장기간 보유한 고가 주택일수록 이런 방식에 관심을 가질 가능성이 크다. 과거 취득가액이 낮고 현재 시세가 크게 오른 경우 향후 매도 시 양도차익이 커지는 만큼 당장 양도세와 취득세를 부담하더라도 세제 개편 전 거래를 마치는 쪽이 유리한지 따져보는 사례가 늘고 있다.

정부 세제 개편안에 따르면 현행 양도소득세 장기보유특별공제는 내년부터 단계적으로 장기거주소득공제로 바뀐다. 1가구 1주택자의 양도차익 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 줄어든다.

다만 교환 거래라고 해서 세금 부담이 사라지는 것은 아니다. 양도세와 취득세를 모두 부담해야 하고 같은 단지 같은 면적이라도 층수나 향, 내부 상태에 따라 시세 차이가 날 수 있어 거래가액을 정하는 과정에서 감정평가가 필요할 수 있다. 교환하는 주택의 가격 차이가 크거나 거래가액이 시세와 지나치게 다르면 세무상 문제가 생길 가능성도 있다.