“내야 하는 돈, 달라진다”…집 1채 있어도 꼭 알아야 할 ‘세금 계산법'

정부가 집값이 매우 높은 일부 1주택자의 세금 부담을 늘리는 방향으로 부동산 세제 개편을 검토하고 있다.

특히 수십억 원대 고가 주택을 보유한 사람에게 적용되는 양도소득세 감면 혜택을 줄이고, 종합부동산세 부담을 높이는 방안이 유력하게 거론된다.

다만 모든 1주택자의 세금이 오르는 것은 아니다. 정부는 일반적인 실거주 1주택자의 부담은 줄이거나 유지하면서, 초고가 주택과 큰 시세 차익이 발생한 경우에 한해 혜택을 조정하겠다는 방향이다.

최근 관계부처에 따르면 정부는 8월 초 발표할 세법 개정안에 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제 제도를 손보는 방안을 담을 것으로 알려졌다.

양도소득세 장기보유특별공제는 집을 오래 보유한 사람에게 양도세 부담을 줄여주는 제도다. 현재는 1주택자가 집을 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 양도차익의 일부를 공제받을 수 있다.

예를 들어 집을 오래 보유하고 실제 거주한 기간이 길수록 세금 감면 혜택이 커지는 구조다. 현재는 보유 기간 공제와 거주 기간 공제를 합쳐 최대 80%까지 양도차익을 줄여 계산할 수 있다.

하지만 정부는 앞으로 ‘얼마나 오래 보유했는지’보다 ‘실제로 얼마나 살았는지’를 더 중요하게 보는 방향으로 제도를 바꾸는 방안을 검토하고 있다.

현재 제도에서는 집값이 비싸고 양도차익이 클수록 공제받는 금액도 함께 커진다. 이에 따라 수십억 원대 초고가 주택 보유자가 지나치게 많은 세금 감면 혜택을 받는다는 지적이 나왔다.

개편안에는 초고가 주택의 장기보유특별공제 금액에 상한선을 두는 방안도 포함될 가능성이 있다. 10년 이상 거주해 최대 공제율을 적용받더라도 실제로 깎아주는 세금 규모를 일정 수준 이상 늘리지 않겠다는 취지다.

현재 검토되는 상한선은 10억 원대 수준으로 알려졌다. 만약 이 방안이 확정되면 수십억 원대 아파트를 팔 때 발생하는 양도세 감면 폭이 기존보다 줄어들 수 있다.

다주택자의 경우에도 장기보유특별공제를 제한하는 방안이 검토되고 있다. 같은 해 여러 채의 주택을 처분할 경우 각각 공제를 적용해 전체 감면 규모가 지나치게 커지는 것을 막겠다는 것이다.

종합부동산세 제도도 손질 대상이다.

종합부동산세는 일정 기준 이상의 고가 주택이나 여러 채의 주택을 보유한 사람에게 추가로 부과하는 세금이다. 재산세와 별도로 부과되며, 주택 가격이 높을수록 부담이 커지는 구조다.

정부는 현재 주택 수에 따라 차등 적용하는 종부세 체계를 주택 가격 중심으로 바꾸는 방안을 검토하고 있다.

현재는 같은 가격의 주택이라도 보유한 주택 수에 따라 세율이 달라진다. 정부는 앞으로 주택 개수보다는 전체 보유 주택 가격이 얼마나 되는지를 기준으로 세 부담을 정하는 방식을 검토하고 있다.

쉽게 말해 고가 주택 한 채를 가진 사람보다 상대적으로 저렴한 주택 여러 채를 가진 사람이 더 많은 세금을 내는 현행 구조를 조정하겠다는 의미다.

또 종부세 계산 때 적용하는 공정시장가액비율도 높이는 방안이 거론된다.

공정시장가액비율은 집값 전체를 그대로 세금 계산에 반영하지 않고 일정 비율만 적용하는 기준이다. 예를 들어 공시가격이 20억 원이고 공정시장가액비율이 60%라면 세금 계산에는 12억 원만 반영된다.

이 비율이 높아지면 같은 집이라도 세금을 계산하는 기준 금액이 올라가 종부세 부담이 늘어난다.

현재 검토안은 1주택자는 공정시장가액비율을 60%에서 70%로, 다주택자는 80%로 높이는 내용이다.

다만 정부는 일반적인 1주택자의 부담 증가를 막기 위해 기본공제 금액을 높이는 방안도 함께 검토하고 있다.

기본공제는 일정 금액까지는 세금을 매기지 않는 기준이다. 현재 1세대 1주택자는 12억 원을 공제받는데, 이를 14억 원으로 올리는 방안이 거론된다.

이에 따라 수십억 원대 초고가 주택은 세 부담이 늘어날 수 있지만, 일반적인 1주택자의 경우에는 종부세 대상에서 제외되거나 부담 증가 폭이 크지 않을 가능성이 있다.

정부 관계자는 “실거주 주택에 대해서는 주거 안정을 지원하고, 실제 거주하지 않는 주택에는 합당한 부담을 부과하는 방향”이라며 “세수 확보나 징벌 목적은 아니다”라고 설명했다.

이번 개편 논의의 핵심은 ‘집을 오래 가진 사람에게 주는 혜택’을 줄이는 것이 아니라, 고가 주택 보유자에게 집중된 세금 감면 효과를 조정하는 데 있다.

다만 부동산 세제는 시장 영향이 큰 만큼 최종 개편안이 발표되기 전까지 일부 내용이 바뀔 가능성도 있다. 정부는 의견 수렴을 거쳐 8월 초 세법 개정안을 확정할 예정이다.