서울 아파트 10채 중 1채가 '이 평수'… 2006년 이후 가장 많이 팔렸다

서울 아파트값 상승과 높아진 대출 문턱이 맞물리면서 주택을 고르는 기준도 달라지고 있다. 넓은 면적보다 서울 안의 입지를 우선하는 수요가 늘면서 전용면적 40㎡ 이하 아파트 거래가 통계 작성 이후 가장 많은 수준까지 증가했다.

서울 거래 10채 중 1채 이상이 초소형

한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 올해 1월부터 5월까지 서울에서 거래된 전용 40㎡ 이하 아파트는 3985건이다. 지난해 같은 기간 2692건보다 약 48% 늘었다. 관련 통계가 시작된 2006년 이후 1~5월 기준 최대 거래량이다.

서울 전체 아파트 거래에서 전용 40㎡ 이하가 차지한 비중은 11.6%로 집계됐다. 2023년 같은 기간 14.2%를 기록한 이후 3년 만에 가장 높은 수치다. 올해 서울에서 매매된 아파트 10채 가운데 1채 이상이 전용 40㎡ 이하였다는 의미다.

전용 40㎡ 이하 아파트는 거실과 방 1개를 갖춘 형태가 많으며 일부는 방 2개로 구성된다. 면적은 작지만 같은 지역의 중대형 아파트보다 매매가격과 대출 부담이 낮아 서울 진입을 원하는 실수요자의 선택지로 부상했다.

자치구별 거래량은 성동구가 745건으로 가장 많았다. 노원구는 473건, 강서구는 355건, 구로구는 326건으로 뒤를 이었다. 강남구와 송파구에서도 각각 274건과 229건이 거래됐다. 도심과 외곽, 강남권을 가리지 않고 전용 40㎡ 이하 거래가 늘어난 셈이다.

대출 한도 낮아지자 면적보다 입지 선택

초소형 아파트 거래 증가는 서울 집값 상승과 강화된 대출 규제가 함께 영향을 미친 것으로 분석된다. 서울 전역에서 전세를 낀 주택 매입이 제한된 가운데 주택 가격별 주택담보대출 한도도 차등 적용되고 있다.

15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원까지 대출받을 수 있다. 25억 원을 넘는 주택의 한도는 최대 2억 원이다. 주택 가격이 높아질수록 필요한 자기자금이 커지는 구조다.

이에 따라 같은 지역 안에서도 가격이 낮은 소형 면적을 찾거나 주거 면적을 줄이는 대신 교통과 생활 기반 시설을 고려해 입지를 유지하려는 수요가 유입된 것으로 풀이된다.

거래량 증가와 함께 최고가 거래도 이어졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 수서동 전용 39㎡는 지난 6월 16억 9000만 원에 매매돼 해당 면적 최고가를 기록했다.

송파구 문정시영에서는 전용 25㎡가 7억 6500만 원, 전용 35㎡가 8억 9000만 원에 거래됐다. 전용 39㎡도 12억 5000만 원에 매매되며 종전 최고가를 넘어섰다.

강서구 가양동에서도 성지2단지 전용 34㎡가 7억 3800만 원, 가양6단지 전용 39㎡가 9억 5000만 원에 거래돼 각각 최고가를 새로 썼다.

경기도 초소형 거래 증가… 1기 신도시도 최고가

초소형 아파트 거래 증가세는 경기도에서도 나타났다. 올해 1~5월 경기도 전용 40㎡ 이하 아파트 거래량은 3199건으로 지난해 같은 기간보다 28.5% 늘었다.

정비사업 기대가 있는 1기 신도시에서는 소형 면적을 중심으로 최고가 거래가 이어졌다. 성남시 분당구 양지마을5단지 전용 35㎡는 12억 4500만 원, 전용 42㎡는 14억 8000만 원에 거래됐다. 시범한양 전용 35㎡도 12억 6500만 원에 매매되며 최고가를 기록했다.

안양시 동안구에서는 한가람세경 전용 49㎡가 7억 5000만 원, 샛별한양6단지 전용 49㎡가 8억 1000만 원에 각각 거래돼 신고가를 경신했다.

매매 이어 청약시장도 작은 면적에 수요

분양시장에서도 작은 면적에 청약자가 몰렸다. 지난 6월 청약을 진행한 흑석11구역 재개발 단지 ‘써밋 더힐’ 전용 39㎡A의 1순위 평균 경쟁률은 57대 1을 기록했다. ‘아크로 리버스카이’ 전용 36㎡도 13.7대 1의 경쟁률로 청약을 마쳤다.

작은 면적일수록 높아진 3.3㎡당 가격

초소형 아파트에 수요가 집중되면서 일부 단지에서는 작은 면적의 3.3㎡당 가격이 중대형보다 높게 형성됐다. 분당 시범한양의 최고가를 기준으로 전용 35㎡의 3.3㎡당 가격은 8433만 원이다. 전용 59㎡는 7291만 원, 전용 84㎡는 6303만 원으로 면적이 작을수록 3.3㎡당 가격이 높았다.

서울 집값과 대출 여건이 크게 달라지지 않는다면 총매매가격이 상대적으로 낮은 소형 아파트를 찾는 수요도 이어질 가능성이 있다. 교통 여건이 좋거나 재건축·리모델링 기대가 있는 단지는 한정된 매물에 수요가 집중될 수 있다.

다만 신고가 거래가 이어진 지역에서는 초기 자금 부담과 단위면적당 가격이 함께 높아졌다. 향후 거래 흐름은 입지와 정비사업 진행 상황, 매물 규모 등에 따라 단지별로 차이를 보일 수 있다.