이 대통령 '근저당' 논란에…“편법도 아니고, 기상천외한 방법도 아니다” 외친 인물

이재명 대통령의 분당 아파트 매각 과정에서 불거진 '매도인용 근저당권' 논란이 정치권을 뜨겁게 달구고 있다. 야당은 "대출 규제를 피한 꼼수"라고 공세를 높이는 가운데, 여당 출신 인사가 SNS에 장문의 반박 글을 올려 주목을 받고 있다.

29억 매도에 17억7천만원 근저당…무슨 일이었나

최근 대법원 등기부등본에 따르면 이재명 대통령과 부인 김혜경 여사가 공동 보유했던 경기도 성남시 분당구 아파트가 지난 16일 소유권 이전 등기를 마치고 29억원에 최종 매도됐다. 이 과정에서 눈길을 끈 것은 매수인들이 이 대통령 부부 앞으로 17억7천700만원의 근저당권을 설정했다는 사실이다.

이는 잔금을 아직 지급하지 않은 상태에서 소유권 이전이 먼저 이뤄진 거래 구조다. 매수인들은 오는 10월께까지 잔금을 치르겠다는 의사를 전한 것으로 알려졌다. 업계에서는 이 대통령 측이 빠른 주택 매도를 위해 당장 현금을 준비하지 못한 매수인들에게 유예 기간을 주는 방식으로 계약을 체결한 것이라는 해석을 내놨다.

청와대는 "등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라고 설명하면서 "이 대통령은 최근 시세보다 낮은 29억원에 자택 매매를 완료했다. 1주택자로서 매각 의무는 없으나 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여주는 조치"라고 강조했다.

야당 "대출 규제 우회한 꼼수" 맹공

야당은 이 거래 방식을 정면으로 문제 삼고 나섰다. 장동혁 국민의힘 대표는 "국민들이 부동산 대출 규제로 힘들어하자, 이 대통령께서 친히 해법을 내놓으셨다. 매도자 대출, '더불어근저당'"이라고 꼬집었다.

정점식 국민의힘 원내대표는 "이런 방식으로 대출 규제를 피하는 꼼수도 있구나 감탄을 금하지 못했다"면서 "노무현·문재인 대통령도 부동산 정책 실패로 많은 국민을 힘들게 했지만 이렇게 본인 집으로 서민을 농락하고 국민을 우롱하는 대통령은 처음 봤다"고 말했다. 그는 "처음부터 이러려고, 국민들 염장 지르려고 집을 팔겠다고 한 것인가"라며 목소리를 높였다.

주진우 국민의힘 의원 역시 이번 근저당 설정이 이재명 정부의 대출 규제를 우회한 거래이며, 매수인의 갭투자를 가능하게 해준 것이라고 주장했다.

하헌기 "정치적 선동이 너무 심하다"…SNS 장문 반박

논란이 거세지자 하헌기 전 더불어민주당 상근부대변인이 지난 20일 자신의 페이스북에 장문의 글을 올려 이 대통령을 옹호하고 나섰다. 여당 출신 인사가 직접 논리적 반박에 나선 셈이다.

하 전 상근부대변인은 "1주택자라 규제 대상도 아니면서 시세보다 저렴한 가격에 자택을 매물로 내놓은 대통령의 거래에 대한 잘못된 정치적 선동이 너무 심하다"고 운을 뗐다. 그는 "이 방법은 편법도 아니고, 기상천외한 방법도 아니다"라며 "'매도인용 근저당권'이라는 엄연히 부동산 거래에서 발생하는 실제 거래 형태 중 하나를 취한 것"이라고 주장했다.

하 전 상근부대변인은 이 거래 방식의 적법성 근거로 대법원 판결까지 제시했다. 그는 "대한민국 대법원은 이런 형태의 거래의 경우 일정한 요건 하에 변형을 하더라도 적법한 거래로 인정하고 있다(대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체)"고 밝혔다.

'매도인용 근저당권'이란 무엇인가

하 전 상근부대변인의 글에서 핵심이 되는 개념은 '매도인용 근저당권'이다. 독자 입장에서 낯설게 느껴질 수 있는 이 거래 방식은 다음과 같은 구조를 갖는다.

통상적인 부동산 매매는 잔금 지급과 소유권 이전이 동시에 이뤄진다. 그러나 매수인이 당장 잔금을 마련하지 못한 상황에서 소유권을 먼저 이전해야 할 경우, 매도인은 아직 받지 못한 잔금을 보호하기 위해 해당 부동산에 자신을 근저당권자로 하는 근저당권을 설정해 둔다. 이것이 매도인용 근저당권이다.

이 구조에서 매도인은 매수인이 나중에 잔금을 지급하지 않을 경우 경매를 통해 우선변제를 받을 수 있는 안전장치를 확보하게 된다. 하 전 상근부대변인은 "소유권을 먼저 내주면서도 안전장치를 확보하는 구조"라고 설명했다.

재건축 선도지구 지정…거래 구조의 배경

하 전 상근부대변인은 왜 이 대통령이 케이스가 많지 않은 이 거래 방식을 택했는지에 대해서도 구체적인 배경을 제시했다.

이 대통령이 거주했던 분당 양지마을 금호 1단지는 현재 '재건축 선도지구'로 지정돼 있는 동시에 투기과열지구로도 지정된 상태다. 해당 단지는 조합 방식이 아닌 신탁 방식의 재건축을 추진하고 있어 신탁사가 사업시행사 역할을 맡게 된다.

문제는 도시정비법 제39조에 있다. 이 조항에 따르면 투기과열지구 내 재건축 사업의 경우 사업시행사가 선정된 이후에 소유권 등기가 이전되면, 그 매수자는 소유권이 있어도 재건축 권리 승계에 문제가 생길 수 있다. 재건축 권리를 인정받지 못하면 감정평가액 기준으로 청산금만 받고 나가야 하는 상황이 발생한다.

하 전 상근부대변인은 이 점을 들어 "대통령실에서 발표한 '매수자측 사정'이란 것은 추정컨대, 매도인용 근저당권을 매수자 측에서 이재명 대통령 측에 강력하게 요청했을 가능성이 대단히 높다"고 분석했다. 그는 "오히려 매수인의 재산권을 보호하기 위해 대통령이 최대한 빠르게 소유권을 이전한 대신 잔금에 대해 근저당을 설정해 잔금을 보호한, 아주 정상적이면서도 매수자의 재산권을 지키는 거래"라고 주장했다.

쟁점은 '적법성'이 아닌 '형평성'?!

해당 논쟁의 초점은 이 거래가 법적으로 문제가 있느냐의 여부보다 형평성과 상징성에 쏠려 있는 것으로 판단된다.

하 전 상근부대변인 측이 강조하듯 매도인용 근저당권 자체는 대법원 판례로도 인정된 적법한 거래 방식이다. 야당 역시 거래의 위법성을 직접 문제 삼기보다는 정부가 주택담보대출 규제를 강화하는 상황에서 대통령이 이 같은 방식으로 고액 거래를 성사시킨 것이 적절하냐는 도덕적·정치적 문제를 제기하는 구도다.

이 대통령은 앞서 지난 2월 해당 아파트를 매물로 내놨고 곧바로 가계약이 체결됐다. 청와대는 시세보다 낮은 가격에 팔았다는 점을 강조하고 있으나, 야당은 그 과정에서 사용된 거래 방식이 일반 국민이 접근하기 어려운 구조라는 점을 집중 부각하고 있다.

다음은 하헌기 SNS 전문이다.

대통령 부동산 거래에 대해.

정확히는 그에 대한 선동에 대해.

지금 부동산 시장 상황이 만만치 않다. 게다가 대통령 집이 언제 팔리는지 어떻게 진행되는지 그거만 보고 있는 사람들이 사방에 널렸다. 등기 등이 다 나온다. 저 건 자체가 만천하에 다 공개되어있는 상황에서, 상식적으로 대통령이 무슨 대놓고 야로를 쓰는게 말이 될까?

부동산이 아무리 민주당 정권의 아킬레스건이라고 하지만, 1주택자라 규제 대상도 아니면서 시세보다 저렴한 가격에 자택을 매물로 내놓은 대통령의 거래에 대한 잘못된 정치적 선동이 너무 심하다. 말인즉슨 "정권에서는 주담대 다 막아놓고, 정작 본인은 편법으로 매도자에게 돈을 빌려주는 기상천외한 방식으로 집을 팔았다" 라는 것이다.

당연하겠지만 이 방법은 편법도 아니고, 기상천외한 방법도 아니다. '매도인용 근저당권' 이라는, 엄연히 부동산 거래에서 발생하는 실제 거래 형태 중의 하나를 취한 것 뿐이다.

대한민국 대법원은 이런 형태의 거래의 경우 일정한 요건 하에 변형을 하더라도 적법한 거래로 인정하고 있다. (대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체)

통상적으로 부동산 매매가 일어날 때에는 잔금 지급과 소유권 이전이 동시에 이뤄지지만, 모든 거래가 늘 100% 매끄럽게 풀리지는 않기 때문에, 이따금 매수인에게 소유권을 먼저 넘기고, 잔금은 나중에 받아야 하는 경우도 있다.

이때 매도인은 아직 못 받은 매매대금(잔금)을 보호하기 위해, 방금 매도한 그 부동산에 자신을 근저당권자로 하는 근저당권을 설정해 두는 것이 바로 매도인용 근저당권 거래다.

즉 매수인이 소유권만 이전받아 놓고 나중에 입 싹 씻고 잔금을 안 갚으면 경매로 우선변제를 받을 수 있으니, 소유권을 먼저 내주면서도 안전장치를 확보하는 구조로도 볼 수 있다.

그렇다면 여기서 또 한가지 궁금증이 들 것이다. 다른 사람도 아니고 현직 대통령이 왜 '매도인용 근저당권' 이라는, 사실 케이스가 그리 많지 않은 거래 방식을 활용했느냐.

나도 그것이 궁금해 찾아봤다. 더 정확히는 금융과 부동산, 장사와 돈, 남(주로 선동하는 보수) 조롱 전문가인 내 친구 Hyunsung Kim 에게 지도와 편달을 받은 것이다.

이는 이재명 대통령이 거주했던 분당 양지마을 금호 1단지가 현재 '재건축 선도지구' 로 지정되었다는 사실, 그리고 동시에 투기과열지구로 지정돼 있기 때문에 발생한 것으로 보인다.

양지마을 금호 1단지는 조합 방식이 아니라 신탁 방식의 재건축을 취하고 있기 때문에, 신탁사가 곧 사업시행사가 된다.

문제는 이 경우 투기과열지구의 재건축에 있어 사업시행사가 선정되고 난 이후에 소유권 등기가 이전되게 될 경우 그 아파트의 매수자는 엄연히 소유권이 있지만 재건축 권리 승계에 문제가 발생할 가능성이 높다는 사실이다.

이는 도시정비법 제39조에 엄연히 규정이 돼 있다.

이 경우 어떻게 되느냐? 매수인은 분명히 아파트를 샀는데, 도시정비법 39조에 의거하여 재건축 권리는 인정을 받지 못하므로, 감정평가액 기준으로 청산금만 받고 나가야 한다.

이거야말로 매수자의 재산권을 심각하게 침해하는 것 아닌가?

때문에 대통령실에서 발표한 ‘매수자측 사정’이란 것은 추정컨대, 매도인용 근저당권을 매수자 측에서 이재명 대통령 측에 강력하게 요청했을 가능성이 대단히 높고, 오히려 매수인의 재산권을 보호하기 위해 대통령이 최대한 빠르게 소유권을 이전한 대신 잔금에 대해 근저당을 설정하여 잔금을 보호한, 아주 정상적이면서도 매수자의 재산권을 지키는 거래란 거다.