1973년 '주택 개량 촉진에 관한 임시조치법'에 따라 자력 재개발을 추진하기로 결정된 서울시 미아7구역이 최고 23층에 525가구 규모 아파트 단지로 탈바꿈할 전망이다.
서울시가 미아동 791번지 일대(2만5215.4㎡)에 대한 신속통합기획 재개발을 확정했다고 6일 밝혔다.
자력 재개발이란 지자체가 상하수도·도로 등 기반 시설을 확충하고 주민이 스스로 주택을 신축·개량하는 방식이다. 외부 건설사나 공공기관에 모든 과정을 맡기는 일반적인 방식과 달리 토지 소유주(주민)들이 돈을 모아 우리 집과 골목길을 직접 리모델링하거나 새로 짓는 것을 뜻한다. 1960년대 이후 생겨난 무허가 불량주택지 정비를 목적으로 도입됐다.
미아동 791번지
미아동 791번지 일대는 1975년 주택개량 재개발 구역 지정, 1978년 사업계획 결정, 1995년 환지 방식 관리처분계획 인가를 거쳤다.
대상지는 1970년대 자력재개발 방식으로 지정된 이후 장기간 사업이 정체된 곳이다. 50년간 행위 제한으로 어떤 개발 행위도 이뤄질 수 없었다.
이에 일부 주택은 주민 스스로 개량을 마쳤지만, 경제적 여력이 부족한 주민은 개량 사업을 이어가지 못했다. 이후 건축물 노후화, 차량 통행이 어려운 좁은 골목길 등 사유로 주거 환경이 한층 열악해졌다.
이에 서울시는 이번 기획을 통해 해당 지역을 최고 23층 525가구 규모의 열린 주거단지로 조성할 계획이다. 기존 제2종일반주거지역(7층)에서 용적률 250% 이하를 적용받는 형태로 개발이 추진된다.
이번 신속통합기획은 △주변 지역을 아우르는 녹지 망 구축 △지형에 순응한 대지 조성 △삼양사거리역 연계 보행체계 구축 △생활·복지 중심 클러스터 조성 △안전한 통학로 및 가로 활성화 등의 원칙을 중심으로 수립됐다.
특히 시는 고도지구 높이 완화(평균 45m)와 사업성 보정계수(2.0)를 적용해 사업 실현 가능성을 높였다. 사업성 보정계수는 상대적으로 땅값이 낮거나 사업성이 떨어지는 지역의 허용 용적률 인센티브를 추가로 부여하는 제도다.
시는 향후 정비계획 입안과 조합설립인가 등 후속 절차도 적극 지원할 계획이다. 신속통합기획 확정·통보를 거쳐 오는 6~8월 중 정비계획 입안 절차와 정비계획 결정이 추진될 예정이다.
신속통합기획
신통기획은 재개발을 막 시작하는 정비계획 수립 단계에서부터 시·구·주민이 한 팀으로 작업하는 방식이다. 규제 완화 작업과 동시에 도시계획 구상안을 주민들과 조율하는 과정에서 재개발 작업 시작까지의 소요 시간을 대폭 줄일 수 있다는 설명이다.
신통기획의 가장 큰 장점은 통합심의다. 기존에는 정비계획 수립부터 구역 지정까지 보통 5년 이상 소요됐으나, 이를 2년 이내로 단축시킬 수 있다.
다만 인허가를 빨리 받는 대신, 단지 내 일부 부지를 공공보행통로로 개방하거나 임대주택을 짓는 등 공공 기여(기부채납)를 요구받을 수 있다. 주민들 입장에서는 내 땅을 공공을 위해 내놓아야 한다는 점이 갈등의 원인이 되기도 한다.